大阪市で旅館業を取得したい人が知っておきたい物件選び5つの極意

2025年の大阪・関西万博開催という歴史的な追い風を受け、今、大阪の宿泊事業は、国内外の投資家からかつてないほどの熱い視線を集めています。この巨大なチャンスを最大限に活かすための絶対条件、それが365日の運営を可能にする**「旅館業」**の営業許可です。

しかし、最も重要なことは、旅館業の許可は、どんな物件でも取得できるわけではない、という厳然たる事実です。

先にこの記事の結論からお伝えします。

大阪市で旅館業を取得し、成功を収めるための鍵は、物件探しの一番最初の段階で、旅館業の許可取得に不可欠な「法的要件」を完全に理解し、それをクリアできる可能性のある物件だけにターゲットを絞り込むことです。

この記事では、私たち大阪の民泊運営のプロが、あなたが無駄な時間と投資を浪費するのを避けるための、物件選びにおける「5つの極意」を伝授します。

なぜ大阪で「旅館業」なのか？事業成功の大前提

「180日ルールの民泊新法ではダメなのか？」と思うかもしれません。大阪市場においては、その選択は極めて困難な道となります。

• 大阪市の厳しい上乗せ条例: 大阪市では、住宅宿泊事業法（民泊新法）に対し、学校の周辺では平日の営業が制限されるなど、全国的に見ても厳しい独自の条例が課せられています。これにより、180日という上限すらフルに活用できず、事業としての収益化は非常に困難です。
• 万博需要の最大化: 2025年前後に爆発的に増加するであろう宿泊需要を、1日たりとも取りこぼさないためには、365日運営できるライセンスが不可欠です。
• 事業としての安定性と資産価値: 「旅館業許可付き物件」というステータスは、金融機関からの融資評価を高め、将来的に物件を売却する際にも、大きな付加価値となります。

【プロの選球眼】旅館業許可物件を見抜く5つの極意

それでは、無数にある物件の中から、本当に「旅館業が取得できる、稼げる物件」を見抜くための、5つの具体的なチェックポイントを見ていきましょう。

極意1：【最重要】「用途地域」を制する者は、物件探しを制する

これが、物件探しの効率を10倍にする、最初のフィルターです。

• 解説: 旅館業（ホテル・簡易宿所）は、建築基準法上の用途が「ホテル・旅館」に分類されるため、原則として、良好な住環境を守るための**「第一種・第二種低層住居専用地域」「第一種・第二種中高層住居専用地域」といった、いわゆる「住居専用地域」では営業ができません。**
• 実践:気になる物件を見つけたら、契約や内見の話を進める前に、まず大阪市の都市計画情報提供サイト**「マップナビおおさか」にアクセスし、その物件の住所を入力してください。そして、「都市計画決定内容」から「用途地域」を確認します。「商業地域」「近隣商業地域」「準工業地域」「準住居地域」**などであれば、第一関門はクリアです。この一手間だけで、検討に値しない物件を、初期段階で9割以上ふるいにかけることができます。

極意2：建物の「適法性」を示す書類の有無を確認する

次に、その建物自体が合法的に建てられたものであるかを確認します。

• 解説: 旅館業の許可申請の際には、その建物が、建てられた当時の建築基準法に則って、適法に建築されたことを証明する公的な書類が必須となります。
• 実践:不動産会社に問い合わせる際、**「建築確認済証」と「検査済証」**の2つの書類が、オーナー様の手元に保管されているかを必ず確認してください。特に、建築完了後の検査に合格したことを証明する「検査済証」は極めて重要です。もし、古い物件でこれらの書類が紛失している場合、専門家（一級建築士など）による「適法性調査」を行い、代替書類を作成する必要が生じ、数十万円単位の追加コストと、数ヶ月の追加期間がかかることを覚悟しなければなりません。

極意3：「消防法」の観点から追加コストを予測する

物件価格以外で、初期投資額を最も大きく左右するのが、消防設備の設置費用です。

• 解説: 旅館業施設は、不特定多数の人の命を預かる場であるため、消防法によって非常に厳しい安全基準が課せられます。この基準は、建物の規模、構造、収容人数によって大きく異なります。
• 実践:候補物件の図面（間取り図など）を入手したら、すぐに管轄の**消防署の予防課などに「事前相談」**に行きましょう。「この物件で旅館業を始めたいのですが、どのような消防設備が追加で必要になりますか？」と直接質問するのです。これにより、自動火災報知設備の設置が必要か（これが最も高額）、誘導灯や消火器はいくつ必要か、といった具体的な指導を受けることができます。購入前に、数百万円単位になる可能性のある追加コストを正確に把握することが、失敗しない投資の鍵です。

極意4：間取り図から「収容人数」と「事業性」を読み解く

物件の収益性は、何人のゲストを、いくらで泊められるかで決まります。

• 解説: 旅館業（簡易宿所）の許可には、客室の面積要件があります（原則として客室の延床面積が33㎡以上。宿泊者10人未満の場合は、1人あたり3.3㎡以上という緩和措置あり）。このルールを最大限に活用し、収容人数を最大化できる間取りかを見極める必要があります。
• 実践:ただ広いだけの物件ではなく、間取り図を見ながら、「この和室とリビングを繋げて、大きな一部屋にすれば、グループ客向けの客室にできるな」「このデッドスペースに、フロントの代替となる無人チェックイン用のタブレットを置けるな」といった、収益最大化のための具体的なレイアウト変更をシミュレーションしながら物件を見ます。窓のない部屋（無窓居室）は客室として認められないなど、建築基準法上の制約も考慮に入れる必要があります。

極意5：データに基づき「本当の収益性」をシミュレーションする

最終的に、その物件が「投資に見合う利益」を生むのかを、データで証明します。

• 解説: 「立地が良いから儲かるはず」といった感覚的な判断は、投資ではありません。客観的なデータに基づき、事業の採算性を冷静に評価します。
• 実践:AirDNAのようなデータ分析ツールや、競合施設の詳細な調査を元に、現実的な**ADR（平均宿泊単告）とOCC（平均稼働率）**を予測します。そこから算出した年間売上から、運営にかかる全ての経費（運営代行手数料、清掃費、光熱費、固定資産税など）を差し引き、実質利回りを計算します。「物件価格＋リフォーム費＋消防設備費」という初期投資総額に対して、あなたが納得できるリターンが得られるか、厳しく吟味してください。

まとめ：「旅館業物件探し」は、専門家とのチーム戦である

大阪市における旅館業の物件探しは、もはや一般的な不動産探しとは全く異なります。それは、法律、建築、消防、そして市場性の専門知識を総動員して、無数の候補の中から「許可が取れて、かつ儲かる」という、たった一つの正解を見つけ出す、高度な専門プロジェクトです。

そして、このようなプロジェクトを成功に導くためには、信頼できる専門家との「チーム戦」で臨むことが、不可欠な条件となるのです。

その「物件探し」、私たち大阪のプロがチームになります

「用途地域や消防法のことを、一人で調べるのは限界だ…」

「この物件が本当に旅館業を取得できるのか、専門家の診断が欲しい」

「そもそも、どこに行けばそんな物件に出会えるんだ？」

そのお悩み、ぜひ私たちにご相談ください。

私たちStay Buddy株式会社は、民泊激戦区である大阪市で、**数多くの旅館業（簡易宿所）の許可取得を、物件探しの段階から成功に導いてきた、まさに「大阪のプロフェッショナル」**です。

• 私たちは、あなたの投資戦略に最適なエリアと物件タイプを絞り込み、「マップナビおおさか」や行政へのヒアリングで、法的要件を瞬時にスクリーニングします。
• 私たちは、提携する建築士・行政書士と共に、消防法や建築基準法の観点から物件を徹底的に診断します。
• そして、大阪市場の膨大な実績データに基づいた、精度の高い収支シミュレーションをご提示します。

私たちは、可能性のない物件に、あなたの貴重な時間を1秒たりとも使わせません。

旅館業取得という、最も困難で、最も重要な最初のハードルを、私たちと一緒に、最短距離でクリアしませんか？大阪の市場を知り尽くした私たちだからこそ、ご提供できる価値があります。ご連絡を心よりお待ちしております。