１８０日制限の民泊でも利益をあげるための１０の秘策

住宅宿泊事業法（民泊新法）で定められた、年間180日という営業日数上限。

「このルールがある限り、民泊で大きく稼ぐのは無理だ」「副業としてお小遣い程度にしかならない」と、諦めてしまってはいないでしょうか。

もし、そう考えているなら、それは大きな機会損失です。

先にこの記事の結論からお伝えします。

180日という限られた営業日数を「いつ」「誰に」「いくらで」提供するかを徹底的に戦略化し、さらに「宿泊以外の収益源」を組み合わせることで、民泊新法の下でも十分に大きな利益を上げることは可能です。

この記事では、180日の壁を単なる制約ではなく「武器」に変えるための、プロが実践する10の具体的な秘策を徹底解説します。

なぜ180日ルールは「思考停止」を招くのか？

多くのホストが180日ルールで稼げない理由は、技術的な問題ではなく、心理的な問題にあります。

「どうせ年間半分しか運営できないのだから」という諦めが、

• 緻密な価格設定や、積極的なマーケティング努力を怠らせる。
• 宿泊単価の低い平日に、貴重な営業日数を無駄遣いさせてしまう。

といった「思考停止」を招くのです。

しかし、成功するホストは、この180日を「年間180個しか売れない、希少な限定商品」と捉え、その1日あたりの価値をいかにして最大化できるかを常に考えています。

【収益最大化】180日の壁を乗り越える10の秘策

《稼働日（180日）の価値を最大化する秘策》

秘策1：【最重要】週末・祝日・繁忙期に「全集中」させる

これが180日ルールの基本戦略です。宿泊単価が最も高くなる、金曜日、土曜日、日曜日、祝前日、そしてゴールデンウィーク、夏休み、年末年始といった大型連休に、180日の営業日を集中投下します。宿泊需要の低い平日は、思い切って予約カレンダーをブロックし、貴重な営業日を温存しましょう。

秘策2：ダイナミックプライシングを徹底する

年間カレンダーを広げ、あなたの施設があるエリアのイベントを徹底的にリサーチしましょう。コンサート、大規模な展示会、地域の祭り、学会など、宿泊需要が爆発的に高まる「特日」には、通常価格の2倍、3倍、時にはそれ以上の強気な価格設定を行います。180日という限られた日数だからこそ、1日あたりの売上を極限まで高める意識が重要です。

秘策3：宿泊単価の高い「複数人ゲスト」を狙う

同じ1泊でも、1〜2名のゲストと、4〜6名のファミリーやグループとでは、得られる収益が全く異なります。物件を選ぶ段階から、複数人が快適に泊まれる間取りの物件を選び、客単価ならぬ**「予約単価」**を引き上げることを意識しましょう。

秘策4：最低宿泊日数を「2泊以上」に設定する

特に週末は、「1泊だけ」の予約を受け付けず、最低宿泊日数を2泊以上に設定します。これにより、「金・土」や「土・日」といった、最も単価の高い連泊予約を獲得しやすくなります。また、1予約あたりの清掃費の比率が下がるため、利益率の向上にも直結します。

秘策5：付加価値で「単価」を上乗せする

宿泊料金以外での売上を創出します。「庭でのBBQセット貸出（3,000円）」「大画面プロジェクター利用（1,500円）」「記念日のためのサプライズ装飾サービス（5,000円）」といった有料オプションを用意し、ゲストの満足度を高めながら、客単価を引き上げましょう。

《非稼働日（185日）を収益化する秘策》

秘策6：【発想の転換】「レンタルスペース」として時間貸しする

民泊として「宿泊」させない日は、別の形で収益化します。スペースマーケットやインスタベースといった専門プラットフォームに登録し、女子会、ママ会、誕生日パーティ、コスプレ撮影会、小規模な会議といった目的で、数時間単位で部屋を貸し出すのです。特に、内装にこだわった施設は、撮影スタジオとしての需要が高く、高単価での時間貸しが期待できます。

秘策7：マンスリーマンションとして貸し出す

民泊の予約が入りにくい閑散期（例えば1月〜2月の1ヶ月間など）に、家具家電付きのマンスリーマンションとして、1ヶ月単位で貸し出します。これは宿泊ではなく「短期賃貸借契約」となるため、民泊新法の営業日数（180日）にはカウントされません。

秘策8：「定期借家契約」で通常の賃貸と組み合わせる

【上級者向け】例えば、観光需要が最も高い4月〜10月の7ヶ月間（約210日）のうち、週末を中心に120日分を民泊として運営。残りの期間は、契約期間を定めた「定期借家契約」で、通常の賃貸物件として貸し出す、といったハイブリッド戦略です。これにより、年間を通じた収益の安定化を図れますが、法的に高度な知識が必要なため、専門家への相談が必須です。

《運営コストを最適化する秘策》

秘策9：運営の「自動化」で手間とコストを削減する

本業がある副業ホストにとって、運営の手間は時間という最大のコストです。スマートロックを導入して鍵の受け渡しを無人化したり、ゲストへの定型メッセージを自動送信設定したりすることで、運営の手間を最小限に抑え、実質的な時給を高めます。

秘策10：変動費を徹底的に管理する

1予約ごとにかかる変動費を切り詰めることが、利益率向上に繋がります。アメニティやトイレットペーパーといった消耗品は、業務用ストアやオンラインでまとめ買いして単価を下げる。清掃は、質の高い個人パートナーを見つけて直接契約することで、業者への中間マージンを削減するなど、常にコスト意識を持つことが重要です。

あなたのエリアの「条例」は本当に大丈夫？

これらの秘策を実践する大前提として、あなたの物件がある自治体の**「上乗せ条例」**の確認は絶対に欠かせません。国が定める180日ルールよりもさらに厳しく、「平日は営業禁止」といった条例を設けている地域では、週末特化戦略がそもそも成り立たない場合があります。全ての計画を立てる前に、必ず管轄の行政窓口に確認してください。

まとめ：180日制限は「制約」ではなく「戦略を立てる好機」

180日という営業日数の上限は、思考停止に陥れば、あなたの事業の成長を阻むただの「制約」でしかありません。

しかし、視点を変えれば、それは「どの日に、いくらで売るのが最も賢いか」を真剣に考えさせ、あなたの経営手腕を磨くための、またとない「戦略立案の好機」とも言えるのです。

限られた資源を、知恵と工夫で最大限に活用する。そのゲームを楽しめた時、あなたは180日の壁を軽々と乗り越えているはずです。

その「180日」、本当に最大価値で使えていますか？

「ダイナミックプライシングって、具体的にどうやればいいんだろう？」

「レンタルスペース運営も興味あるけど、集客や管理が大変そうだ」

「自分の施設の場合、どの秘策の組み合わせが最適なのか、プロの意見が聞きたい」

そのお悩み、当然のことです。本記事でご紹介した10の秘策、特に需要を予測して価格を最適化するダイナミックプライシングや、レンタルスペースのような複合的な運営を、個人が独力で、しかも本業の傍らで完璧に実行するのは極めて困難です。

私たちStay Buddy株式会社は、民泊新法下での運営を成功させるための**「収益最大化戦略」のプロフェッショナル**です。

• 私たちは、AIと専門チームによる365日のダイナミックプライシングで、あなたの施設の「180日」の宿泊価値を極限まで高めます。
• さらに、レンタルスペースやマンスリー賃貸の運営ノウハウも豊富にあり、あなたの施設の「残り185日」を、新たな収益源に変えるお手伝いができます。

180日という制約の中で、いかにして利益を最大化するか。

その難解なパズルを解くのが、私たちの仕事です。あなたの施設のポテンシャルを、諦めてしまう前に、ぜひ一度私たちにご相談ください。あなたの施設に眠っている本当の価値を、私たちが掘り起こします。