一軒家民泊の利益相場は？東京・大阪・地方、エリア別に解説！

大人数のグループやファミリー層からの絶大な人気を誇り、高い宿泊単価を実現できる「一軒家民泊」。その収益性の高さに、多くの投資家が注目しています。しかし、その一方で、「実際のところ、経費を引いていくら手元に残るのか？」という利益の相場は、エリアによって大きく異なるのが現実です。

先にこの記事の結論からお伝えします。

運営経費などを差し引いた年間利益の目安は、地方の観光地で100万〜300万円、インバウンドに強い大阪で200万〜500万円、そして市場規模の大きい東京では300万〜700万円以上と考えることができます。

ただし、これはあくまで365日運営を前提とした成功事例の目安です。

この記事では、この利益相場がどのような計算ロジックで導き出されるのか、その内訳と、エリアごとの特性、そして収益を相場以上に引き上げるためのポイントを、プロの視点から徹底的に解説します。

なぜ今「一軒家民泊」が圧倒的に強いのか？

具体的な相場の話に入る前に、なぜ一軒家（戸建て）という物件タイプが、マンションなどと比べて圧倒的な競争優位性を持つのかを理解しておきましょう。

• 大人数収容による「高単価」の実現: 2家族での旅行、3世代での帰省、友人グループでの卒業旅行など、マンションでは取り込めない大人数の需要を独占できます。これにより、1泊あたりの宿泊単価（ADR）を高く設定することが可能です。
• 完全なプライバシーと「暮らすような体験」: 他の居住者を気にする必要のない、完全なプライベート空間を提供できます。庭でのBBQや、子供が多少走り回っても問題ない環境は、特にファミリー層にとって大きな付加価値となり、「暮らすような旅」という民泊ならではの体験価値を最大限に高めます。
• 近隣トラブルリスクの低減: 集合住宅で最も問題となる、隣戸や上下階への騒音トラブルのリスクが相対的に低く、より安定した運営が可能になります。（もちろん、近隣への配慮は必要です）

利益相場を理解するための基本計算式

エリア別の相場を理解するために、まず利益を算出する基本的な計算式を共有します。全てのシミュレーションは、この式に基づいて行われます。

• 年間売上 = ADR（平均宿泊単価） × 365日 × OCC（平均稼働率）
• 年間経費 = 運営経費（※） + 固定費（固定資産税、ローン返済など）
• 年間利益 = 年間売上 – 年間経費

※運営経費：清掃費、リネン代、OTA手数料、水道光熱費、通信費、消耗品費、運営代行手数料など。一般的に売上の40%〜60%が目安。

【エリア別】一軒家民泊の利益相場と特性

この計算式を元に、各エリアの相場を見ていきましょう。

（※ここでの数字は、旅館業法許可を取得し365日運営した場合の一般的な成功モデルを想定しています）

1. 地方エリア（観光地・リゾート地）

軽井沢、箱根、伊豆、富士五湖、沖縄のリゾートエリアなどを想定します。

• ADR（平均宿泊単価）の目安: 15,000円 〜 30,000円
• OCC（平均稼働率）の目安: 40% 〜 60%
• 年間売上の目安: 約219万円 〜 約657万円
• 年間利益の目安: 100万円 〜 300万円
• 特性と注意点:物件の取得費用は都心部に比べて安いですが、古民家再生など、魅力的な施設にするためのリノベーション費用が高額になる傾向があります。最大の課題は、夏休みやGW、紅葉シーズンなどの繁忙期と、それ以外の閑散期の稼働率の波が非常に激しいことです。地域の自然や文化と連携した農業体験や、冬場の薪ストーブ体験といった、閑散期でもゲストを呼び込める独自の「体験コンテンツ」を企画できるかが、成功の鍵を握ります。

2. 大阪エリア

難波や心斎橋といったミナミ、USJ周辺、関空アクセスの良いエリアなどを想定します。

• ADR（平均宿泊単価）の目安: 25,000円 〜 50,000円
• OCC（平均稼働率）の目安: 60% 〜 80%
• 年間売上の目安: 約547万円 〜 約1,460万円
• 年間利益の目安: 200万円 〜 500万円
• 特性と注意点:関西国際空港を擁し、アジア圏からのインバウンドによるグループ需要が年間を通して非常に旺盛です。特に、難波や日本橋周辺、あるいは関空から乗り換えなしでアクセスできる南海線沿線などは、高い稼働率が期待できます。ただし、競合となる一軒家民泊も多いため、内装のコンセプトを尖らせたり、大人数を収容できる間取りを確保したりといった、明確な差別化戦略が不可欠です。

3. 東京エリア

新宿、渋谷、浅草などの人気観光地や、主要駅周辺を想定します。

• ADR（平均宿泊単価）の目安: 35,000円 〜 70,000円以上
• OCC（平均稼働率）の目安: 70% 〜 85%
• 年間売上の目安: 約894万円 〜 約2,177万円以上
• 年間利益の目安: 300万円 〜 700万円以上
• 特性と注意点:世界最大級の観光都市であり、需要は圧倒的です。うまく運営すれば、他のエリアとは比較にならない高い収益性を実現できるポテンシャルがあります。しかし、その分、物件の取得費用が極めて高く、数千万円から億単位の初期投資が必要となります。また、各区が定める厳しい上乗せ条例のため、365日運営できる旅館業法の許可が必須ですが、その要件をクリアできる戸建て物件は非常に希少価値が高く、見つけること自体の難易度が最も高い市場です。

利益を相場以上に引き上げるための3つのレバレッジ

エリアの相場はあくまで平均値です。その数値をさらに引き上げるための戦略が存在します。

• 1. 付加価値設備への投資: 宿泊料金を数万円単位で上乗せできるような、強力な付加価値設備を導入します。例えば、プライベートサウナ、露天風呂、防音のシアタールーム、本格的な庭のBBQ設備、子供が喜ぶ遊具などは、競合との圧倒的な差別化要因となります。
• 2. 運営の効率化: 利益を増やすには、売上を上げるだけでなく、経費を削減することも重要です。清掃やゲスト対応のオペレーションを徹底的に仕組み化・効率化し、無駄なコストを削減します。
• 3. 法律のレバレッジ: 何度も触れますが、年間180日の営業日数上限がある「民泊新法」では、一軒家のポテンシャルを最大限に引き出すことはできません。365日運営が可能な**「旅館業法」の許可を取得すること**が、利益を最大化するための、最も強力なレバレッジです。

まとめ：相場はあくまで「ものさし」。超えるための戦略が重要

一軒家民泊の利益相場は、あなたが事業を展開するエリアのポテンシャルを測るための、一つの「ものさし」です。しかし、その数字は、あなたの戦略と努力次第で、いくらでも超えていくことが可能です。

重要なのは、相場の数字に一喜一憂することなく、その背景にある計算ロジックを深く理解し、売上を最大化し、経費を最小化するための具体的なアクションプランを立て、実行し続けることです。

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「自分の計画が、甘い見通しになっていないかプロに診断してほしい」

そのお悩み、当然のことです。本記事でご紹介した相場は、あくまで一般的なモデルケース。本当に信頼できる事業計画を立てるには、その土地のリアルな市場データと、数多くの運営経験に裏打ちされた専門的な知見が不可欠です。

私たちStay Buddy株式会社は、民泊激戦区である大阪で、数多くの一軒家民泊を成功に導いてきた運営のプロフェッショナルです。

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