民泊物件を賃貸にする前に確認すべき法律と規制

インバウンド需要の変動、新たな競合の出現、そして運営にかかる日々の手間…。華やかに見える民泊経営ですが、その不安定さから、より安定した収益を求めて「通常の賃貸物件」への転換を検討するオーナー様が増えています。

しかし、この事業転換は、単に予約サイトの募集を止めて、不動産屋に連絡すれば済む、という簡単な話ではありません。

先にこの記事の結論からお伝えします。

民泊から賃貸へのスムーズな事業転換の鍵は、旅行者との一時的な利用契約とは全く異なる、『賃貸借契約』に関する法律と、民泊運営のために施した『設備の原状回復』に関する規制を、事前に正しく理解しておくことです。

この記事では、あなたが後悔しないために、民泊物件を賃貸に出す前に必ず確認すべき法律と規制について、具体的な4つのポイントに絞って徹底解説します。

なぜ今、「民泊」から「賃貸」への転換が選択肢になるのか？

事業転換を検討する背景には、主に以下のような動機があります。

• 収益の安定化: 観光需要の波に大きく左右される民泊に比べ、毎月決まった家賃収入が得られる賃貸経営は、収益の見通しが立てやすく安定的です。
• 運営の手間の削減: 不特定のゲストとの24時間対応、日々の清掃手配、OTAサイトの管理といった、煩雑な運営業務から解放されます。
• 規制変更リスクの回避: 自治体の条例が厳しくなるなど、外部要因によって突然運営が困難になるリスクを回避できます。

これらのメリットは非常に魅力的ですが、その裏にある法的な責任と制約を理解しないまま転換を進めるのは非常に危険です。

【転換マニュアル】確認すべき法律と規制の4つのポイント

ポイント1：【契約の法律】「借地借家法」の壁を理解する

これが、民泊と賃貸の最も根本的な違いです。

• 民泊: 宿泊者との契約は、あくまで一時的な「施設利用契約」です。期間が満了すれば、宿泊者は退去します。
• 賃貸: 入居者との契約は、**「借地借家法」**という法律で、借主（入居者）の居住権が非常に強く保護されています。

簡単に退去させられない

一度「普通借家契約」で部屋を貸してしまうと、家賃滞納などの明確な契約違反がない限り、オーナー（貸主）の都合で一方的に契約を解除したり、更新を拒絶したりすることは、正当な事由がなければ認められません。この「正当事由」が認められるハードルは非常に高く、「自分で使いたいから」「もっと高く貸したいから」といった理由では、まず認められません。

再び民泊に戻すのは極めて困難

つまり、「とりあえず数年間だけ賃貸に出して、またインバウンドが盛り上がってきたら民泊に戻そう」という安易な考えは通用しないのです。一度貸せば、その入居者が退去するまで、あなたの物件は賃貸物件であり続けます。この不可逆性を、まず最初に覚悟する必要があります。

• 対策としての「定期借家契約」: 契約期間の満了によって、更新されることなく確定的に契約が終了する「定期借家契約」という方法もあります。これにより、将来的に物件を別の用途で使いたい場合に計画が立てやすくなりますが、一般的に普通借家契約よりも入居者が見つかりにくいというデメリットも理解しておく必要があります。

ポイント2：【物件の規制】「原状回復」の義務と範囲

民泊運営のために、あなたは施設に様々な設備を追加・変更したはずです。これをどう扱うかという問題が生じます。

• 消防設備の取り扱い: 民泊の許可取得のために設置した、自動火災報知設備や誘導灯、非常用照明器具などは、通常の賃貸住宅にはオーバースペックです。これらを撤去するのか、それとも付加価値設備として残すのかを、事前に決める必要があります。撤去する場合は、当然コストがかかります。残す場合は、そのメンテナンス義務が誰にあるのかを、賃貸借契約書に明記しておくべきです。
• 民泊仕様の内装: 多数のベッドを置くために変更した間仕切りや、特殊なデザインの壁紙などは、一般的な居住者のニーズに合わない可能性があります。一般的な住居として貸し出しやすいよう、元に戻す「原状回復」の工事が必要になるケースも少なくありません。

ポイント3：【募集の規制】「宅地建物取引業法」の遵守

入居者を募集する際にも、法律が関わってきます。

• 自主募集のリスク: オーナー自身がSNSや張り紙などで入居者を募集すること自体は可能ですが、その際の広告表現は「宅地建物取引業法」で規制されています。実際には存在しない好条件で客を釣る「おとり広告」の禁止など、様々なルールがあり、違反すると罰則の対象となります。
• 不動産仲介会社への依頼が基本: トラブルを避け、広く入居者を募集するためにも、専門の不動産仲介会社に依頼するのが最も安全で確実な方法です。その際は、成功報酬として、一般的に家賃の1ヶ月分程度の仲介手数料を支払うことになります。

ポイント4：【行政への手続き】民泊の「廃止届」を忘れずに

民泊事業を完全にやめるのであれば、その旨を行政に届け出る義務があります。

• 届出の義務: 住宅宿泊事業法（民泊新法）または旅館業法に基づいて運営していた施設を、民泊として使わなくなった場合、管轄の保健所などの行政機関に**「廃止届」**を提出しなければなりません。
• 怠った場合のリスク: この届出を怠ると、あなたは事業を継続していると見なされ、定期的な報告義務や、行政からの立入検査の対象であり続けることになります。事業転換を決めたら、速やかに手続きを行いましょう。

賃貸転換を成功させるための実務的アドバイス

• 保険の切り替え: 民泊運営中に加入していた施設賠償責任保険は、賃貸事業には対応していません。必ず、賃貸住宅向けの火災保険や、家主としての賠償責任をカバーする「家主賠償責任保険」に切り替えましょう。
• 家賃保証会社の利用: 今や、賃貸経営における必須のリスク対策です。入居者には、家賃保証会社との契約を加入条件とすることで、万が一の家賃滞納リスクを回避することができます。
• ターゲット層の再設定: これまでの顧客は「旅行者」でしたが、これからの顧客は「居住者」です。どのような層（単身の会社員、学生、カップル、ファミリーなど）に住んでほしいかを明確にし、それに合わせて内装のテイストや、募集する際の家賃・条件を最適化していく必要があります。

まとめ：安易な転換は危険。正しい知識で、賢い資産運用を

民泊から賃貸への転換は、単なる運営方針の変更ではありません。それは、あなたの不動産という資産の「運用戦略」そのものを、短期的なハイリターン・ハイリスク型から、長期的な安定収益型へと大きくシフトさせる、重大な経営判断です。

その不可逆性を十分に理解し、借地借家法をはじめとする賃貸経営特有の法律と規制について、正しい知識を身につけること。それこそが、あなたの貴重な資産を、目先の状況変化に振り回されることなく、長期的に守り、育てていくための唯一の道なのです。

その「事業転換」、本当に今がベストなタイミングですか？

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私たちStay Buddy株式会社は、民泊運営のプロフェッショナルであると同時に、あなたの不動産価値を最大化するための**「資産運用パートナー」**でもあります。

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もし、転換を決断された際には、提携する信頼できる不動産仲介会社と連携し、スムーズな入居者募集から、面倒な民泊の廃止届の手続きまでを、ワンストップでお手伝いすることも可能です。

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