民泊の利益率は何％が目安？高めるための５つのポイントを解説

民泊運営において、月の売上が50万円、100万円と聞くと、非常に儲かっているように感じるかもしれません。しかし、その裏で多額の経費がかかり、最終的に手元に残るお金（利益）はごくわずか…というケースは、決して珍しくありません。

事業の健全性を測る上で最も重要な指標、それは「売上」ではなく**「利益率」**です。

先にこの記事の結論からお伝えします。

民泊運営における利益率の一般的な目安は10%〜30%と言われています。しかし、正しい戦略と改善努力を続ければ、この数値を40%以上に高めることも十分に可能です。

この記事では、あなたの民泊事業の本当の収益性を正確に把握するための利益率の計算方法と、その数値を最大化するための5つの具体的な戦略を、徹底的に解説します。

まずは自社の現状把握から。利益率の正しい計算方法

利益率を高める第一歩は、自社の現状を正確な数字で把握することです。

利益率とは？

利益率とは、売上に対して、最終的に手元に残った利益の割合を示す指標です。この数値が高いほど、効率的に収益を上げられている「筋肉質な」事業であると言えます。

• 計算式： 利益率 (%) = (営業利益 ÷ 売上) × 100

計算に必要な2つの要素

• 1. 売上: ゲストから受け取る宿泊料金、清掃料金、アーリーチェックインなどの追加サービス料を含めた、全ての入金の合計額です。
• 2. 経費: 物件の家賃やローン、水道光熱費、清掃費、OTA手数料、運営代行手数料、消耗品費など、運営にかかる全ての費用の合計額です。

具体的な計算例

例えば、ある月の売上が50万円、経費の合計が30万円だったとします。

• 営業利益 = 50万円（売上） – 30万円（経費） = 20万円
• 利益率 = (20万円 ÷ 50万円) × 100 = 40%この施設は、40%という非常に高い利益率を達成している優良物件であると判断できます。あなたの施設の利益率は、今、何%でしょうか？もし10%を下回っているようであれば、早急な対策が必要です。

なぜ多くの民泊は利益率が低いのか？よくある原因

利益率が低迷する主な原因は、以下の3つに集約されます。

• 過度な価格競争: 周辺の競合との差別化ができず、宿泊単価を下げざるを得ない状況に陥っている。
• コントロールされていない経費: 家賃が高すぎる物件を選んでしまったり、効率の悪い運営体制によって清掃費や人件費がかさんでいたりする。
• 売上機会の損失: 閑散期の稼働率が著しく低い、あるいは、長期滞在の需要を取りこぼしている。

【収益最大化】民泊の利益率を高める5つの戦略的ポイント

これらの原因を克服し、利益率を飛躍的に高めるための5つの戦略をご紹介します。

ポイント1：宿泊単価（ADR）を引き上げる

最も直接的に利益率を改善する方法は、客単価を上げることです。値下げ競争から脱却し、「高くても泊まりたい」と思わせる価値を提供しましょう。

• 付加価値の創出: ただ寝るだけの場所から、「体験」できる場所へと進化させます。「プライベートサウナ」「大画面プロジェクターのあるシアタールーム」「屋上BBQセット」「本格的な調理器具を揃えたキッチン」など、明確な付加価値があれば、ゲストは喜んで高い料金を支払います。
• コンセプトの尖鋭化: 「ペット同伴可」「サイクリスト向け（自転車を室内に置ける）」「ボードゲームが100種類遊び放題」など、特定のターゲットに深く刺さるコンセプトを打ち出すことで、価格以外の土俵で勝負することができます。

ポイント2：稼働率（OCC）を安定させる

高い単価を設定しても、予約が入らなければ意味がありません。特に、売上が落ち込みがちな閑散期の稼働率をいかに底上げするかが、年間を通した利益率を安定させる鍵となります。

• リピーターの育成: 一度宿泊して満足してくれたゲストは、最高の顧客です。チェックアウト時に「次回ご宿泊時に使える10%OFFクーポン」を渡すなど、再訪を促す仕組みを作りましょう。
• 長期滞在割引の導入: 7泊以上の滞在で15%OFF、28泊以上の滞在で30%OFFといった、明確な長期滞在割引を設定します。これにより、閑散期に長期出張やワーケーションの需要を取り込み、稼働率の安定化を図ることができます。

ポイント3：変動費（売上に連動する経費）を最適化する

売上が増えるほど大きくなる変動費は、重点的に見直すべき項目です。

• 清掃オペレーションの見直し: 運営施設が自宅の近所にある場合、一部の清掃を自分で行うことで、外注費を削減できます。また、複数の清掃業者から相見積もりを取り、コストと品質のバランスが最も良いパートナーを選ぶ努力も必要です。
• 消耗品の仕入れ方法の工夫: シャンプーやトイレットペーパー、コーヒーといった消耗品は、都度購入するのではなく、業務用ストアやオンラインのセールなどを活用してまとめ買いすることで、仕入れ単価を大幅に下げることができます。

ポイント4：固定費（売上に関わらない経費）を削減する

毎月一定額が出ていく固定費は、小さな削減でも年間で見れば大きなインパクトになります。

• 水道光熱費の削減: ゲストへの節電・節水の呼びかけをハウスルールに記載するだけでなく、省エネ性能の高い最新のエアコンや給湯器に買い替えることも長期的に見れば有効な投資です。スマートリモコンを導入し、ゲストのチェックアウト後にエアコンの消し忘れを遠隔でOFFにするだけでも、無駄な電気代を削減できます。
• 通信費・サブスクの見直し: 契約しているインターネット回線のプランは最適ですか？利用していない有料チャンネルや、その他の月額課金サービスはありませんか？年に一度は全ての契約を見直し、不要な支出がないかを確認しましょう。

ポイント5：【上級編】直接予約を増やし、OTA手数料を削減する

OTA（予約サイト）に支払う手数料（売上の約15%）は、変動費の中で最も大きな割合を占める経費の一つです。これを削減できれば、利益率は劇的に改善します。

• 自社予約サイトの構築: WordPressやWix、peraichiといったサービスを使えば、比較的安価に自社専用の予約サイトを構築できます。決済システム（Stripeなど）を導入すれば、ゲストとの直接の金銭取引が可能です。
• SNSからの直接誘導: Instagramなどで施設のファンを作り、プロフィール欄に自社予約サイトのリンクを貼ったり、DM経由で直接予約を受け付けたりします。
• リピーターへの直接案内: 一度OTA経由で宿泊したゲストに対し、次回の予約は直接連絡をもらえれば割引する旨を伝えるのも有効です（OTAの規約に注意）。

まとめ：利益率の追求が、持続可能な民泊経営を実現する

民泊運営は、華やかな側面ばかりが注目されがちですが、その本質は、売上を最大化し、コストを最小化するための、地道で終わりなき「改善活動」です。

売上の数字だけに一喜一憂するのではなく、常に「利益率」という指標を意識し、今回ご紹介した5つのポイントを実践し続けること。それこそが、目先の成功に終わらない、持続可能で強固な民泊事業を築き上げるための、唯一の道なのです。

その「利益」、本当に最大化できていますか？

「売上はそこそこあるはずなのに、なぜか手元にお金が残らない…」

「利益率を改善したいけれど、何から手をつければいいか分からない」

「データに基づいた、戦略的な価格設定やコスト削減を行いたい」

そのお悩み、私たちにご相談ください。

私たち民泊運営代行のStay Buddy株式会社は、単に運営を「代行」する会社ではありません。私たちは、あなたの民泊事業の**「利益率を最大化する」ことをミッションとする、収益改善のプロフェッショナル**です。

AIを活用した365日変動のダイナミックプライシングで売上を最大化し、スケールメリットを活かした業者との交渉力で経費を最小化。そして独自のマーケティング戦略で直接予約を促進します。

あなたの施設の「売上」ではなく、あなたの「手元に残る利益」にコミットする。

それが、私たちの運営スタイルです。

現在の収支状況に満足していない、あるいは、これから始める事業の収益性を最大限に高めたいとお考えなら、ぜひ一度、私たちの「利益改善コンサルティング」にご相談ください。あなたの施設のポテンシャルを、私たちが100%引き出します。