民泊可能物件の探し方と見極め方

民泊事業を始めようと決意したとき、その成功の9割は、最初の「物件探し」にかかっていると言っても過言ではありません。しかし、不動産ポータルサイトで「民泊可能」と謳われている物件が、必ずしも「稼げる物件」とは限らないのが、この世界の難しいところです。

先にこの記事の結論をお伝えします。

本当に収益を生む優良な民泊物件は、受け身で待つのではなく、自らの知識と足で能動的に「探し」、そして専門家のような厳しい基準で「見極める」必要があります。

この記事では、無数にある物件の中から宝物を見つけ出し、失敗しないための具体的な探し方と、プロの視点に基づいた見極め方を、徹底的に解説します。

なぜ「民泊可能」の言葉を鵜呑みにしてはいけないのか？

不動産広告の「民泊可能」という一言には、注意すべきいくつかの”罠”が潜んでいます。

• 「可能」のレベルが曖昧: 年間180日しか営業できない「住宅宿泊事業法（民泊新法）」での届出が可能なだけなのか、365日営業できる「旅館業法」の許可が取得可能なのか。この違いで収益性は天と地ほど変わります。
• 法律的には可能でも、収益性が見込めない: 立地が悪かったり、ターゲット層に合わない間取りだったり、あるいは自治体の厳しい条例によって、実質的に収益を上げることが困難な物件も「民泊可能」として売りに出されています。
• 目に見えない制約の存在: マンションの管理規約で細かなルールが定められていたり、近隣住民との間にトラブルの火種が燻っていたりするケースも少なくありません。

これらのリスクを回避するために、物件を「探す」技術と、その価値を「見極める」分析力が必要になるのです。

【実践編】優良な民泊可能物件の具体的な「探し方」

まずは、候補となる物件を見つけ出すための4つの方法をご紹介します。それぞれにメリット・デメリットがあるため、組み合わせて活用するのが効果的です。

探し方1：不動産ポータルサイトでのキーワード検索

SUUMOやathomeといった大手不動産ポータルサイトで、「民泊可」「簡易宿所」「旅館業」といったキーワードで検索する方法です。最も手軽に始められますが、公開されている物件数は限られており、玉石混交であるため、後述する「見極め方」が極めて重要になります。

探し方2：民泊特化の不動産会社に相談する

民泊の許認可や運営に精通した専門の不動産会社に相談する方法です。まだ市場に出ていない非公開物件や、すでに旅館業法の許可を取得済みの優良物件を紹介してもらえる可能性があり、最も効率的で確実性が高い探し方と言えます。

探し方3：地域の不動産会社を回る「足で稼ぐ」方法

運営したいエリアが決まっているなら、その地域の不動産会社を直接訪問し、「民泊運営、特に旅館業法の許可が取得できる物件を探しています」と具体的に伝えるのも有効です。担当者が民泊に詳しくない場合もありますが、思わぬ掘り出し物に出会える可能性があります。

探し方4：自分で候補物件を見つけ、可能性を調査する

通常の賃貸・売買物件の中から、立地や間取りが優れた物件を自分でピックアップし、その物件で民泊運営が可能かどうかを、一つひとつ調査していく上級者向けの方法です。手間はかかりますが、ライバルが気づいていないお宝物件を発掘できる可能性があります。

【分析編】「稼げる物件」を確実に見抜く5つの「見極め方」

候補物件を見つけたら、次はその価値を冷静に分析する「見極め」のフェーズです。以下の5つのポイントを、探偵のように徹底的に調査してください。

見極めポイント1：【法規制】許可の種類と「上乗せ条例」を特定する

物件資料の「民泊可」はスタートラインに過ぎません。

• 許可種類の確認: まず、その物件で目指せるのが「民泊新法（180日制限）」なのか、収益性の高い「旅館業法（365日営業可）」なのかを明確にします。
• 自治体への直接ヒアリング: これが最も重要です。 物件の住所を管轄する自治体の担当部署（保健所、都市計画課など）に電話し、①その住所の「用途地域」、②営業を制限する「上乗せ条例」の有無、を必ず確認してください。「この住所で旅館業法の許可は取得可能ですか？」と直接聞くのが一番確実です。

見極めポイント2：【収益性】「想定利回り」ではなく「実質利回り」を計算する

不動産会社が提示する「想定利回り」を信じてはいけません。甘い売上予測と、軽視された経費で計算されていることがほとんどです。

• 実質的な経費を算出: 清掃費（売上の15〜20%）、リネン代、水道光熱費、通信費、消耗品費、OTA手数料（売上の約15%）、運営代行手数料（売上の15〜20%）など、全ての経費をリストアップします。
• 現実的な収支シミュレーション: 周辺の競合の稼働率（例：60〜70%）を参考に、現実的な売上を予測し、そこから算出した経費を差し引きます。この「手元に残る利益」が、その物件の本当の収益性です。

見極めポイント3：【建物と規約】物理的・ルール上の障壁を見抜く

• 区分マンションの場合: 必ず**「管理規約」と「使用細則」**を取り寄せ、民泊を禁止する条項がないか、一言一句確認します。「規約に禁止規定なし＝OK」と安易に判断せず、管理組合や管理会社に民泊運営の意向を伝え、承諾を得ることがトラブル回避の鍵です。
• 戸建ての場合: 特に築古物件の場合は、**ホームインスペクション（住宅診断）**を依頼し、雨漏りやシロアリ、建物の傾きといった「隠れた瑕疵」がないかを確認します。また、消防法の基準を満たすための追加工事費がどれくらいかかるかも、事前に見積もっておきましょう。

見極めポイント4：【競合環境】半径500m以内の「ライバル」を分析する

その物件で本当に「勝てる」のかを分析します。

• 競合マッピング: Airbnbなどのサイトを開き、候補物件の周辺にどのような競合施設が、いくつ存在するかを地図上で確認します。
• ライバル分析: 競合施設の①宿泊価格帯、②最大宿泊人数、③内装や設備のコンセプト、④レビューの質と数を徹底的に分析します。その上で、「このエリアで、この物件が持つ独自の強みは何か？」を明確に言語化できなければ、その物件は競争に埋もれてしまう可能性が高いです。

見極めポイント5：【現地調査】「昼の顔」と「夜の顔」を確認する

地図や写真だけではわからない、リアルな情報を五感で確かめます。

• 曜日と時間を変えて複数回訪問: 平日の日中、夜間、そして週末。それぞれの時間帯で、周辺の交通量、騒音レベル、街の雰囲気がどう変わるかを確認します。
• 駅からの道のり: 最寄り駅から実際に歩き、坂道の有無、街灯の数、道の分かりやすさ、危険な場所がないかなどを、ゲストの目線でチェックします。コンビニやスーパー、ドラッグストアなどの生活利便施設も確認しておきましょう。

まとめ：物件探しは「探偵」のような調査と分析が全て

民泊事業における物件探しは、宝探しに似ています。しかし、その宝は、情熱や勘だけで見つけられるものではありません。データに基づき、法令を読み解き、足で情報を稼ぐ、まるで探偵のような地道な「調査」と、客観的な「分析」の先にこそ、本物の優良物件は姿を現します。

その手間を惜しまず、徹底的に「見極める」こと。それが、あなたの民泊事業を成功に導く、唯一にして最強の戦略なのです。

その物件探し、私たちプロに任せてみませんか？

「探し方と見極め方は理解できた。でも、働きながら一人でここまで調査するのは不可能だ…」

「どの情報が正しくて、誰に何を聞けばいいのか、判断に迷ってしまう」

そのお悩み、当然のことです。特に、各自治体の最新の条例を把握し、管理組合と交渉し、無数の競合の中から優位性を見出す作業は、民泊事業に精通したプロでなければ、多大な時間とリスクを伴います。

私たち民泊運営代行のStay Buddy株式会社は、大阪の民泊市場を知り尽くした運営のプロであると同時に、数々の成功事例から「稼げる物件の条件」を熟知した物件ソーシングのプロフェッショナルです。

私たちは、オーナー様の投資戦略やご希望に基づき、まだ市場に出ていない非公開物件のご紹介から、候補物件の徹底的なデューデリジェンス（調査・分析）、そして精度の高い収益シミュレーションの作成まで、投資の最も重要で困難な「入り口」の段階から、あなたを強力にサポートいたします。

失敗する物件を選んでしまう、その前に。ぜひ一度、私たちの「物件を見抜く目」をご活用ください。あなたの民泊事業の成功は、正しい物件選びから始まります。ご連絡を心よりお待ちしております。