民泊や旅館業を始めたいと考えている方にとって、物件探しは非常に重要なステップです。

しかし、ただ単に「良い立地だ」「空き物件がある」というだけで契約を進めてしまうのは、実はとても危険な場合があります。なぜなら、日本の都市計画においては、用途地域というものが定められており、その地域ごとに建てられる建物や営める事業が厳しく制限されているからです。

特に、「第一種中高層住居専用地域」という言葉を耳にしたことがある方もいるかもしれません。この地域は、名前の通り、中高層の良好な住環境を保護するために設けられたエリアであり、結論から申し上げると、原則として旅館業や特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）の運営はできません。

「え、そうなの？物件探しからやり直し？」
「自分の物件がどの用途地域か分からない…」
「なぜ住居専用地域で旅館業ができないの？」

このような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。知らずに契約を進めてしまうと、後から許可が下りず、多大な時間と費用を無駄にしてしまうことにもなりかねません。本記事では、旅館業や特区民泊の運営を検討されている方のために、以下の点を詳しく解説していきます。

• 用途地域とは何か？その基本を理解する
• 第一種中高層住居専用地域で旅館業・特区民泊ができない理由
• その他の用途地域と旅館業・民泊の可否
• 自分の物件の用途地域を確認する方法
• 用途地域以外に旅館業・民泊で注意すべきポイント

これらの情報を事前に知っておくことで、無駄な労力を避けて、あなたの民泊・旅館業計画をスムーズに進めることができるでしょう。

用途地域とは何か？ その基本を理解する

まず、なぜ用途地域が旅館業や民泊の運営に影響するのか、その前提となる「用途地域」の基本的な考え方から理解していきましょう。

1. 都市計画の根幹をなす「ゾーニング」

用途地域とは、都市計画法に基づいて、地域ごとに建築できる建物の種類や用途、建物の高さなどを制限するために定められたものです。日本全国の市街化区域（人が集まって住む場所）は、大きく分けて13種類の用途地域に区分されています。

これは、無秩序な開発を防ぎ、住環境、商業環境、工業環境などを適切に配置することで、良好な都市環境を形成することを目的としています。例えば、静かに暮らしたい住宅地の真横に、24時間稼働する工場や、深夜まで騒がしい商業施設が建ってしまうと、住環境が損なわれてしまいますよね。そうしたミスマッチを防ぐために、それぞれの地域に「ふさわしい用途」を割り当てているのが用途地域制度なのです。

「住むための地域」「商業活動をするための地域」「工業活動をするための地域」といった形で、**ゾーニング（区域分け）**が行われていると考えると分かりやすいでしょう。

2. 制限されるのは「建物の用途」

用途地域で特に重要となるのが、その土地に**「どのような用途の建物を建築できるか」**という制限です。例えば、住宅を建てることはできても、ホテルや工場は建てられない、といった具合です。

この「建物の用途」の分類の中に、私たちが注目する「旅館業（ホテル・旅館など）」や「共同住宅（民泊新法上の届出住宅や特区民泊の施設も含む）」といった項目が含まれています。したがって、物件を借りたり購入したりする前に、その物件が所在する土地の用途地域を必ず確認する必要があるのです。

第一種中高層住居専用地域で旅館業・特区民泊ができない理由

いよいよ本題です。なぜ「第一種中高層住居専用地域」で旅館業や特区民泊の運営ができないのか、その理由を具体的に見ていきましょう。

1. 「住居専用」が最優先される地域特性

第一種中高層住居専用地域は、その名の通り「中高層住宅のための良好な住環境を保護する」ことを目的とした地域です。ここでいう「中高層住宅」とは、マンションやアパートといった共同住宅を想定しています。

この地域は、周辺住民が静かで落ち着いた生活を送れるよう、住環境の保護が最優先されます。そのため、以下のような施設は建築が制限されたり、全く認められなかったりします。

• 大規模な商業施設（店舗面積が広いもの）
• 工場
• 遊戯施設（パチンコ店、カラオケボックスなど）
• ホテルや旅館といった宿泊施設

これらの施設は、不特定多数の人の出入りがあり、騒音、交通量の増加、ゴミの問題など、周辺の住環境に少なからず影響を与える可能性があるため、住居専用地域にはなじまないと判断されているのです。

2. 建築基準法の制限

この考え方は、建築基準法という法律に具体的に規定されています。建築基準法第48条では、用途地域ごとに建築できる建物の種類が細かく定められており、第一種中高層住居専用地域においては、旅館、ホテル、簡易宿所といった「ホテルまたは旅館」の建築は原則として認められていません。

【建築基準法 第48条第7項の規定（抜粋）】

第一種中高層住居専用地域内においては、ホテル、旅館その他これらに類するもののうち政令で定めるものは建築してはならない。

この「政令で定めるもの」とは、建築基準法施行令第130条の4で、旅館、ホテル、簡易宿所と明確に定義されています。したがって、旅館業法に基づくホテルや旅館、簡易宿所の許可を得て運営する施設は、この地域では建築も運営もできないことになります。

3. 特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）も対象外

では、特区民泊はどうでしょうか？特区民泊は、国家戦略特別区域法に基づく「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」であり、旅館業法の適用が一部緩和される特別な制度です。しかし、この特区民泊も、第一種中高層住居専用地域では運営することができません。

特区民泊の制度を定める法律や政令（国家戦略特別区域法施行令など）では、その事業が可能な用途地域が別途規定されており、住居専用地域は原則として対象外とされています。これは、特区民泊も宿泊施設である以上、住環境への影響を考慮する必要があるためです。

特に、民泊新法（住宅宿泊事業法）の届出住宅と異なり、特区民泊は営業日数制限がなく、より旅館業に近い性格を持つため、用途地域の規制も厳しく適用されるのです。

その他の用途地域と旅館業・民泊の可否

第一種中高層住居専用地域以外では、旅館業や民泊は運営できるのでしょうか？他の主な用途地域における可否を見ていきましょう。

1. 旅館業（ホテル、旅館、簡易宿所など）

旅館業法に基づく施設（ホテル、旅館、簡易宿所）は、主に以下の用途地域で建築・運営が可能です。

• 近隣商業地域、商業地域: 商業活動の中心となる地域であり、ホテルや旅館の建築は一般的に認められています。賑わいを創出し、宿泊需要が高いエリアです。
• 準工業地域: 主に軽工業の工場やサービス施設が混在する地域ですが、ホテルや旅館の建築も認められる場合があります。
• 第一種住居地域、第二種住居地域: これらの住居地域は、中高層住居専用地域よりは制限が緩やかで、一定規模以下の店舗や事務所、そしてホテルや旅館も建築可能となる場合があります。ただし、自治体の条例や建物の規模によって条件が異なるため、必ず確認が必要です。例えば、第二種住居地域では、ある程度の規模の店舗や事務所、ボウリング場なども建築可能であるため、ホテルなども比較的認められやすい傾向にあります。
• 準住居地域: 道路の沿道など、自動車関連施設と住居が混在する地域で、ホテルや旅館の建築が認められます。

逆に、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域といった、さらに低層の住居環境を保護する地域では、原則として旅館業施設は一切認められません。

2. 特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）

特区民泊が可能な地域は、自治体によって異なりますが、主に以下の用途地域が指定される傾向にあります。

• 近隣商業地域、商業地域: 観光客の利便性が高く、宿泊需要が見込まれるため、多くの自治体で特区民泊の対象地域とされています。
• 準工業地域、工業地域（一部）: 大阪市など一部の自治体では、準工業地域や、特定の条件を満たす工業地域でも特区民泊が認められる場合があります。
• 準住居地域、第一種住居地域、第二種住居地域（一部）: 自治体の判断により、これらの住居系地域でも特区民泊が可能な場合がありますが、住環境への配慮から、地域や物件の立地、規模などに厳しい条件が付くことが一般的です。

特区民泊は、国が定めた制度であるものの、実際にどの地域で実施できるかは、各自治体が定める条例（区域計画）によって細かく規定されています。そのため、特区民泊を検討する場合は、必ず希望する地域の自治体のホームページで**「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に係る区域計画」**などを確認する必要があります。

3. 民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出住宅

最後に、**民泊新法（住宅宿泊事業法）**に基づく届出住宅の場合です。この制度は、年間180日という営業日数制限があるため、比較的多くの用途地域で運営が可能とされています。

• 第一種中高層住居専用地域を含む全ての住居系用途地域: 住居専用地域であっても、民泊新法による届出住宅であれば運営が可能です。これは、あくまで「住宅を間借りする」という性質が強く、営業日数も限られているため、住環境への影響が比較的少ないと判断されているためです。

ただし、民泊新法の場合も、地域によっては独自の条例（上乗せ条例、横出し条例）を定めている場合があります。例えば、学校や病院の近くでは運営ができない、特定の期間しか営業できない、といった追加の制限があることも少なくありません。そのため、民泊新法で届出を出す場合でも、必ず各自治体の条例を確認することが必須です。

自分の物件の用途地域を確認する方法

「自分の検討している物件がどの用途地域にあるのか分からない…」という方もいらっしゃるでしょう。用途地域を確認する方法はいくつかあります。

1. 各自治体の「都市計画情報」または「用途地域マップ」

最も確実で手軽な方法は、各市区町村のウェブサイトで公開されている**「都市計画情報」や「用途地域マップ」**を確認することです。多くの自治体では、インターネット上で地図情報システム（GIS）を公開しており、住所を入力するだけで用途地域を調べることができます。

検索例：「〇〇市 用途地域マップ」または「〇〇市 都市計画情報」

地図上で色分けされており、一目で自分の物件がどの用途地域に属しているかを確認できます。

2. 不動産業者に確認する

物件を紹介している不動産業者は、その物件の用途地域を把握しているはずです。契約前に必ず確認しましょう。重要事項説明書にも記載されています。

3. 役所の都市計画課や建築指導課に問い合わせる

インターネットで情報が見つからない場合や、不明な点がある場合は、直接、物件が所在する市区町村の都市計画課や建築指導課に問い合わせるのが確実です。電話で問い合わせるか、窓口で相談することも可能です。

用途地域以外に旅館業・民泊で注意すべきポイント

用途地域は非常に重要ですが、旅館業や民泊の運営には、他にも確認すべき様々な規制や要件があります。

1. 消防法

消防法は、火災から人命や財産を守るための法律であり、旅館業や民泊施設には厳しく適用されます。建物の規模や構造に応じて、自動火災報知設備、スプリンクラー、誘導灯、消火器などの設置が義務付けられます。既存の建物を転用する場合、これらの消防設備を新たに設置したり、改修したりする費用が莫大になるケースも少なくありません。

2. 建築基準法（構造、避難経路など）

用途地域以外にも、建築基準法では建物の構造、耐震性、採光・換気、そして重要な避難経路の確保など、多岐にわたる基準が定められています。特に、宿泊施設として利用する場合、不特定多数の利用者が安全に避難できるよう、避難経路の幅、出口の数、非常口の表示などが厳しくチェックされます。

3. 旅館業法・住宅宿泊事業法・国家戦略特別区域法

当然ながら、それぞれの事業形態を規定する法律の内容を深く理解しておく必要があります。

• 旅館業法: ホテル、旅館、簡易宿所、下宿のそれぞれに許可基準があり、フロント設置義務（簡易宿所を除く）、客室の広さ、構造設備基準などが細かく定められています。
• 住宅宿泊事業法（民泊新法）: 年間180日の営業日数制限、家主居住型・家主不在型の区別、住宅要件、届出の義務、そして各自治体の上乗せ・横出し条例の確認が必要です。
• 国家戦略特別区域法（特区民泊）: 滞在期間の制限（原則2泊3日以上など、自治体により異なる）、施設要件（広さなど）、特定のエリアに限定される点、そして自治体ごとの区域計画の内容を確認する必要があります。

4. その他（近隣住民とのトラブル、管理規約など）

• 近隣住民とのトラブル: 騒音、ゴミ、不法投棄、不審者の出入りなど、近隣住民とのトラブルは民泊・旅館業運営において避けて通れない問題です。事前の説明や、ハウスルールの徹底、苦情対応体制の構築が重要です。
• マンションの管理規約: マンションの部屋を民泊・旅館業で利用する場合、マンションの管理規約で事業利用が禁止されているケースが非常に多いです。管理規約の確認を怠ると、契約解除や訴訟問題に発展する可能性もあります。

これらの要素は、単独でクリアすれば良いというものではなく、全てを総合的に判断し、クリアできる物件でなければ、旅館業や民泊の運営は不可能です。

まとめ

民泊や旅館業の運営において、物件の選定は非常に重要なプロセスであり、特に用途地域の確認は避けては通れない第一歩です。

「第一種中高層住居専用地域」は、良好な住環境を保護するための地域であり、原則として旅館業や特区民泊の運営はできません。これは、建築基準法や各制度を定める法律・政令によって厳しく定められています。知らずに物件を契約してしまうと、後から許可が下りず、多大な時間と費用を無駄にしてしまうリスクがあることを肝に銘じてください。

自分の物件の用途地域は、各自治体のウェブサイトで公開されている「都市計画情報」や「用途地域マップ」で簡単に確認できます。また、不動産業者や役所の担当部署に問い合わせることも可能です。

用途地域だけでなく、消防法、建築基準法、そしてそれぞれの事業を規定する法律や自治体条例、さらにはマンションの管理規約など、多岐にわたる規制や要件を総合的にクリアできる物件でなければ、合法的な運営は難しいでしょう。

事前にしっかりとリサーチし、必要に応じて専門家の意見を仰ぐことが、あなたの民泊・旅館業を成功させるための鍵となります。

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