1. はじめに

昨今はAirbnbやBooking.com、Expediaといった大手プラットフォーム（以下、OTA）を利用すれば比較的早い段階で予約を集められる可能性があります。しかしながら、OTA頼みだけで運営していると、アルゴリズムの変更や低評価レビューが重なった際に、掲載停止や予約激減といったリスクに直面してしまうことも少なくありません。

実際に、「なんとか登録はしたものの、思ったほど予約が入らない」というケースも多いです。こうした課題を克服するためには、まず民泊オープン直後の戦略がとても重要です。とりわけ、「最初の口コミをいかに素早く貯めるか」が鍵になります。

本記事では、「民泊オープン直後は値段を下げて口コミを貯めよう」をテーマに、値下げを行うメリットや具体的な口コミ取得の方法、そして口コミを集めた後にどのように運営やマーケティングを展開していくと効果的かを解説します。

2. 民泊オープン直後に値段を下げるメリット

2-1. 予約のハードルを下げる

民泊を始めたばかりの段階では、まだ口コミ数や評価が十分でないため、ゲストから見ると「この宿泊施設って実際どうなんだろう？」という不安要素が大きくなりがちです。そこに少しでも安心感を与える手段のひとつが、相場より低めの料金設定です。

価格が安ければ、それだけお試し感覚で宿泊してくれるゲストが増えやすく、予約のハードルを下げられます。特に短期的に多くのレビューを集めたい場合、初回のゲスト数が増えるほど、評価を得るチャンスが増大します。

2-2. 短期間で口コミを蓄積できる

値段を下げることで人が集まりやすくなり、短期間で一定数の口コミがつきやすくなります。民泊プラットフォームにおいて、口コミの数と評価の平均スコアは検索結果の表示順位に大きく関わってきます。最初に口コミを集めるスピードが早いほど、評価を高めやすくなり、後々の集客がぐんと伸びやすいのです。

2-3. OTAのアルゴリズム対策につながる

AirbnbやBooking.comなどのOTAは、宿泊予約の検索結果をどの順番で表示するかを決めるアルゴリズムを持っています。一般的に、「評価が高い」「口コミ数が多い」 listingは優先的に上位表示される傾向があるため、開業直後に口コミを増やしておくとランキング上昇に有利です。

早期に口コミを獲得し、高評価に育てておけば、アルゴリズムの変動があっても一定の評価を保ちやすくなります。結果的にOTA頼みであっても、掲載停止や検索順位低下のリスクをある程度回避できます。

3. 口コミの重要性と信頼度向上の仕組み

3-1. 口コミが与える安心感

ゲストは見ず知らずの場所で宿泊する際、「事前に他の利用者がどう感じたか」を非常に重視します。口コミがあるだけで、少なくとも「他のゲストが泊まって問題なかった場所」という安心材料になります。

特に、利用者が具体的に「部屋が清潔だった」「ホストの対応が丁寧だった」と書いているレビューは、ゲストの不安を取り除く大きな要因になります。場所や施設の写真だけでは伝わりにくい情報を、口コミが補完してくれるわけです。

3-2. 平均スコアによるフィルタリング

多くのOTAサイトでは、ゲストがホテルや民泊を検索する際に口コミスコアでフィルタリングすることができます。たとえば「スコア8点以上の施設のみ表示」などの条件を設定すると、高スコアの施設だけがピックアップされるのです。

このとき、開業直後に口コミを集めていない施設は「評価なし」として検索結果から除外されるケースがあり、機会損失につながります。良い口コミを集め始めることで、スコア検索のフィルターに引っかかりやすくなるのは大きなメリットです。

4. 値段設定のポイントと注意点

4-1. 相場より大幅に安くしすぎない

値段を下げることは大切ですが、あまりにも相場からかけ離れてしまうと、「安いけれど何か不安」「安かろう悪かろう」といった印象を持たれかねません。民泊近隣の相場や宿泊施設の相場をリサーチしながら、一時的に相場より10〜20％程度下げる程度を目安にするのがよいでしょう。

4-2. シーズナル価格調整を活用する

周辺の観光シーズンや週末と平日では、需要が大きく変動します。あくまでオープン直後の期間を中心に価格を下げるのか、それとも平日のみ値下げを行うのかなど、シーズンや曜日単位で柔軟に料金を設定する工夫も必要です。

一方、繁忙期に過度な値下げを行うと、適正な利益を取りこぼしてしまう可能性があります。そのため、値下げする期間はあらかじめ計画的に設定し、料金を通常に戻すタイミングを見極めましょう。

4-3. 過剰な割引競争を避ける

同地域の他施設よりも少し安いぐらいであれば差別化ができますが、度を超した値下げは自分で自分の首を絞める結果になることもあります。過剰な価格競争に巻き込まれないよう、初期投資としての値下げは短期的・計画的に行い、クオリティやサービス面での付加価値を高めることにも注力しましょう。

5. 口コミを集めるための具体的な施策

5-1. ホストからの温かいメッセージ

ゲストとのコミュニケーションの第一歩は、予約時やチェックイン前のメッセージです。定型文だけではなく、個別のニーズに応えるメッセージや、到着時に役立つ情報などを盛り込むことで好印象を与えやすくなります。初期段階で丁寧なやりとりを意識しておくと、ゲストが安心して宿泊でき、滞在後のレビューにも好影響を与えます。

5-2. 清潔感とアメニティの充実

実際に宿泊したゲストが口コミで最も書く内容のひとつが「清潔さ」です。部屋の掃除やリネン類の管理を徹底し、ゲストが不快に思う要素を極力取り除きましょう。

さらに、基本的なアメニティ（シャンプー、リンス、ボディソープ、歯ブラシなど）を充実させるのもポイントです。特に海外ゲストや初めて日本を訪れる旅行者にとっては、使い慣れたブランドや日本製品を試す機会でもあるため、細部に気配りが行き届いていると高評価を得やすくなります。

5-3. ゲストの声を聞く、柔軟な改善を行う

オープン直後は「ここはこうした方がいい」という率直な意見をもらう絶好のチャンスです。ゲストのフィードバックを真摯に受け止め、改善策を素早く取り入れることで、次のゲストの体験をより良くできます。OTAに書かれたレビューだけでなく、直接の会話や滞在後のアンケートなどを通じて改善ポイントを把握し、PDCAを回すことが大切です。

5-4. チェックアウト時の一言で口コミ依頼

ゲストがチェックアウトするとき、もしくは滞在後のメッセージで、「もしよろしければ宿泊の感想をレビューでお聞かせください」と丁寧に伝えておくと、口コミを書いてもらえる確率がぐんと上がります。ただし、あまり強要しすぎると逆効果なので、**「お時間があればご投稿いただけると大変励みになります」**くらいのソフトな依頼にとどめましょう。

6. 口コミが集まった後に行うべき戦略

6-1. 価格を適正水準に戻す

一定数の口コミを集め、高評価を得られるようになったタイミングで、徐々に価格を相場に近づけていきましょう。引き続き値下げを続けていても利益を圧迫するだけでなく、ゲストから「この施設はずっと安いまま」というイメージを持たれてしまい、適正価格に戻したときに割高感が生じるおそれがあります。

6-2. リピーター向けプランや直接予約への誘導

ある程度の口コミが集まり、OTA上でも評価が安定してきたら、リピーター向けのプランや直接予約の導線を整備するのも重要です。

たとえば、公式サイトを用意して直接予約を促すことで、OTA手数料の軽減を図れます。SNSを使った情報発信やメールマガジンを活用し、宿泊後のゲストに「次回は当サイトから直接ご予約いただくと、◯％OFF」など特典を案内するのも効果的です。

6-3. インフルエンサーの活用やSNSでの発信

OTAに頼りきりではなく、自ら発信力を高めることも長期的には欠かせません。SNSでの集客は、OTAのアルゴリズムの影響を受けない直接的なチャネルです。

特にInstagramやYouTubeなど、ビジュアル重視のプラットフォームでは、宿泊施設の雰囲気や周辺観光情報を発信することでファンを増やし、口コミや直接予約につなげるチャンスを作れます。大手インフルエンサーに体験宿泊を依頼し、その様子をSNSで発信してもらう手もあります。

しかし、人気が出れば悪質な口コミや批判も増えやすいので、日頃からクオリティ管理とトラブル対応をしっかり練習しておく必要があります。

7. OTA依存からの脱却：中長期的なブランディング戦略

7-1. OTAのリスクと限界

前述のとおり、大手OTAは集客力が高く、開業直後には頼りになる存在です。しかし、そのアルゴリズム変更や掲載停止などのリスクに直面したとき、予約が激減し収益が一気に落ち込む可能性があります。長期的に安定した民泊運営を目指すなら、OTA以外の集客チャネルを同時に育てていくことが賢明です。

7-2. 独自サイトやSNSによる自社ブランド化

自社ウェブサイトを充実させ、直接予約機能を備えておけば、口コミが集まった後に「もう一度泊まりたい」というゲストを囲い込むことができます。また、SNSでのブランディングを強化し、特定のターゲット層（たとえば中華圏やハラール対応を重視する層など）に向けた情報発信を継続することで、リピーター獲得と口コミのさらなる拡散が期待できます。

世界規模で注目を集めるような“インフルエンサー”民泊ホストになれば、OTAに左右されない強力な集客力を手にできるのです。

7-3. 高評価レビューを活かしたさらなる成長

高評価レビューが蓄積されれば、SNSや自社サイトで「受賞歴」「ゲスト満足度◯％」などの情報を前面に押し出すことができます。これによって新規のゲストにも安心感を与え、滞在意欲を高めることが可能です。また、好意的な口コミが多い施設ほど、雑誌や旅行関連サイトでの特集取材の機会も増えるため、広報活動にもプラスに働きます。

8. まとめ：初期投資と長期的視点の両立を目指して

民泊オープン直後はまだ認知度も低く、口コミも少ないため、宿泊者が疑問や不安を感じやすい時期です。そのハードルを下げ、スムーズに宿泊してもらうための有効な施策として「値段を下げて口コミを貯める」戦略が挙げられます。

しかし、これはあくまでも初期投資のようなものであり、永続的に低価格を維持するのではなく、ある程度の口コミや高評価が集まったタイミングで相場に近い価格に戻すことが望ましいです。さらに、口コミの数や評価を上げた後は、リピーター確保やSNSなどを活用した独自の集客チャネルを育て、OTA依存度を下げる努力を重ねる必要があります。

民泊運営は長期的な視点をもってPDCAサイクルを回し、施設の魅力を磨き上げていくことが大切です。オンラインでの予約獲得が中心とはいえ、人と人のコミュニケーションが本質となるサービス業であることには変わりありません。ゲストの声を丁寧に拾い上げ、サービスと運営の質を向上させていけば、口コミがさらに質量ともに充実し、安定した運営基盤を築くことができます。

ぜひ、開業初期の値下げ施策をうまく活用して、スピーディーに口コミを貯めてみてください。そのうえで、一歩先の戦略として「直接予約を増やす仕組みづくり」「SNSでのブランディング」「インフルエンサー活用による海外からの集客」など、多角的な取り組みを進めれば、OTA頼みではない自立した民泊経営が実現しやすくなります。

もし運営に関するご相談や具体的なサポートが必要でしたら、どうぞ遠慮なく私たちStay Buddy株式会社へお問い合わせください。あなたの民泊が、ゲストにとって安心・快適で魅力あふれる場所となるよう、しっかりとお手伝いいたします。