古民家を活用した民泊や宿泊施設がブームとなっており、それに伴って古民家再生に注目が集まっています。

日本特有の趣ある外観や、昔ながらの梁や柱が醸し出す雰囲気を好む海外観光客をはじめ、多くの人たちが「一度は泊まってみたい」と思うようになりました。特に大阪では、インバウンド需要が回復傾向にあり、ユニークな宿泊体験を求めるゲストが増加中です。

ところが、単に古民家をリフォームして賃貸に出すだけだと、家賃収入には一定の限界があることも事実です。その点、特区民泊として古民家を再生し、年間を通じて宿泊サービスを提供できれば、賃貸との比較でも高い収益性を期待できるかもしれません。要件や初期投資といったハードルは存在しますが、それを乗り越えるだけのメリットがあるのも特区民泊の大きな魅力です。

本記事では、大阪で古民家再生を検討している方や、「古民家を活かして高収益を狙いたい」という不動産オーナーに向けて、なぜ特区民泊がおすすめなのか、また賃貸との収益イメージの違いはどういった点にあるのかを詳しく解説します。

1. なぜ古民家再生が注目されているのか

1-1．日本文化体験の需要が急増

海外からの旅行者や日本文化に興味を持つ国内旅行者の間で、**「古い日本家屋に泊まってみたい」**というニーズが拡大しています。洋風ホテルにはない独特の風情や、畳や障子といった伝統的要素は、多くのゲストにとって新鮮な体験です。

特に、大阪は観光客が多い街ですので、食文化（粉ものやたこ焼きなど）や派手な街並みばかりでなく、静かに日本の古き良き生活空間を味わいたいという要望が強まっています。そんな背景もあり、古民家をリノベーションして民泊として提供する事例が増えているわけです。

1-2．空き家問題と地方創生

都市部でも空き家の増加が社会問題となっている昨今、築古の家屋が放置されたままになっているケースが目立ちます。これらの物件を有効活用し、地域の資産価値を維持・向上させるためにも、古民家再生はひとつの有望な解決策とされています。

さらに、ただ賃貸に出すだけではもったいない古い構造や風合いを残しつつ、観光資源として魅力的にリノベーションすることで、地域に新たな賑わいを生む側面も期待できるのが古民家再生の醍醐味と言えるでしょう。

2. 特区民泊とは

2-1．年間180日制限なしの民泊

民泊と聞くと、住宅宿泊事業（民泊新法）を思い浮かべる人が多いかもしれませんが、新法民泊には年間180日の営業制限が設けられています。この制限のため、需要が高まる時期でも民泊をフル稼働できず、収益チャンスを逃してしまう例があるのです。

一方、特区民泊の場合は自治体が国家戦略特区を活用して独自に定める制度で、一定の要件さえ満たせば180日制限を受けず、通年で宿泊提供が可能となります。大阪市はインバウンド需要が特に強く、この制度を積極的に取り入れているため、古民家再生と組み合わせることで高い稼働率を狙える可能性が高まるのです。

2-2．建築基準や消防要件が厳しい

当然ながら、特区民泊には通常の新法民泊よりも厳格な建築・消防基準が課せられます。耐火・防火設備や消火器、避難経路の確保などに加え、古民家ならではの改修が必要となるかもしれません。しかし、それをクリアできれば、大きな制約なく通年営業できるという利点が得られます。

古民家再生の際には、構造補強や耐震工事なども検討すべきですが、これらの要件を見据えて計画を立てれば、不備を指摘されてオープンが遅延するリスクを抑えることができます。

3. 大阪で古民家を特区民泊化する魅力

3-1．高い需要と訪日客の関心

大阪の観光客数は、コロナ禍を経て再び伸びており、大阪ならではのユニークな宿泊体験への需要も高まりつつあります。和風旅館やホテルが少ないわけではないにしても、築古の木造住宅が持つレトロな雰囲気を味わえる宿はまだまだ競合が限られています。

海外の旅行者にとって、日本の伝統建築や独特の空間を体験するのは大きな魅力であり、その結果として「一度泊まってみたい」と考える人が増えているのです。インバウンド客がメインターゲットと考えるなら、古民家×特区民泊は収益拡大のチャンスと言えます。

3-2．年間を通じて宿泊可能

冒頭でも触れた通り、新法民泊には180日の営業制限があるため、高稼働で回したいハイシーズンでも営業日数が尽きてしまうことがあります。一方、特区民泊ならその制限がなく、ビジネス客や観光客が途切れない都市である大阪なら、年間を通じて安定稼働を狙いやすいです。

季節ごとのイベント（USJの新アトラクション、梅田やなんばでの祭り、国際学会や展示会など）に合わせて料金やプランを変動させ、ダイナミックプライシングを導入すれば、閑散期の集客と繁忙期の売上最大化を両立できる可能性も高まります。

4. 賃貸と特区民泊の収益イメージを比較

4-1．賃貸経営の場合の収益

仮に古民家をリフォームして賃貸物件とした場合、家賃が毎月一定で、大きな家や複数部屋がある場合でも上限は地域の家賃相場に左右されます。例えば大阪市内の家賃相場が10万円〜15万円程度だとすれば、年間収入は120万〜180万円程度が上限になるケースが多いです。

もちろん、空室リスクが発生すればその期間は収入ゼロになり、入居者との賃貸契約次第ではそのまま長期間住まわれてしまうなど、家賃改定や家の活用方法が柔軟に変えられないというデメリットもあります。

4-2．特区民泊の場合の可能性

一方、特区民泊として運営すれば、物件サイズや立地、予約の単価によりますが、1泊あたり1万〜2万円超の宿泊料金を設定できることも想定されます。仮に月平均20泊の稼働を確保できるとすると、単純計算で月20万〜40万円以上の売り上げを見込む可能性があります。

もちろん、清掃費用や光熱費、運営代行費などのコストもかかりますし、ゲストが入らない日もゼロではないため、必ず賃貸よりも高収益になるわけではありません。しかし、繁忙期やインバウンド需要を味方につければ、賃貸家賃を大きく上回る収入を得る事例があるのも事実です。

ただ、設備初期費用や広告費、人件費など考慮すべき面が多く、すぐに稼げるかどうかは物件の魅力や運営体制次第という点に留意が必要です。

5. 古民家特区民泊の運営ポイント

5-1．リノベーションのこだわり

古民家再生では、日本の伝統建築の良さを活かしながら、ゲストが快適に過ごせる設備（エアコン、床暖房、シャワー、Wi-Fiなど）をしっかり整えることが重要です。梁や畳、襖を残す場合はメンテナンスコストが増える可能性がありますが、和の雰囲気を強みにして「日本文化体験」を売りにするなら投資の価値は大いにあります。

ただし、耐震補強や防火・避難経路の確保など、特区民泊で求められる要件を忘れずに盛り込みましょう。リフォーム前に行政や専門家へ相談し、建物構造や設備のどこに手を加えるべきか明確にするのがトラブル回避の近道です。

5-2．和食体験や地元との連携

古民家で特区民泊を運営するなら、和食体験や地元商店街との連携を取り入れて、ゲストに地域文化を感じてもらうプランを作るのも効果的です。例えば、お好み焼きセットを用意してセルフクッキングを促す、近隣農家の食材を扱ったバーベキュー体験を提供するなど、ゲストが「ここでしか味わえない特別感」を得られる仕組みがあるとリピーターやSNS宣伝を狙いやすくなります。

観光スポットのアクセス情報を多言語で整備するなどの基本的なホスピタリティも欠かせません。

6. まとめ：大阪で古民家再生するなら特区民泊を検討

大阪市で古民家を再生して不動産投資を行うなら、特区民泊という選択肢を検討する価値は十分にあると言えます。

通常の賃貸で得られる月々の家賃と比べ、特区民泊は適切なオペレーションと需要を味方に付けることで、収益を大幅にアップできる可能性を秘めているからです。加えて、建築や消防基準といったハードルは上がるものの、180日の営業制限がないため、通年で稼働させられるのが最大の強みでしょう。

もちろん、古民家のリノベーションにはまとまった費用がかかることがありますし、耐震や防火対策を始め、管理や清掃体制の確立など越えるべき課題は多々あります。それでも、日本独特の趣や「ここでしかできない体験」を提供できる古民家は、海外・国内を問わずゲストの注目度が高くなり、結果的に高評価と高稼働率につながる可能性が高いです。

大阪で古民家物件を抱えている方、あるいはこれから古民家を購入して何かユニークなビジネスを始めたいという方は、この機会に特区民泊のメリット・デメリットを把握し、事前の準備をしっかり進めましょう。好立地やユニークなコンセプトの組み合わせ次第で、賃貸とは一線を画す収益性を見込めるかもしれません。

大阪の古民家再生もStay Buddyにお任せください

大阪市で古民家を特区民泊として運営することに興味がある、不安や疑問を解消したいとお考えの方は、ぜひお気軽にStay Buddy株式会社へお問い合わせください。

多くの民泊物件を成功に導いてきた経験をもとに、建築要件・消防設備の確認や、古民家ならではの改修計画、さらに価格設定やゲスト対応などをトータルでサポートいたします。古民家再生で新たな収益を生み出すだけでなく、大阪市の地域活性にも貢献できる特区民泊を、一緒に形にしてみませんか。お問い合わせお待ちしています。