なぜ天王寺区で民泊が盛り上がっているのか

インバウンド需要の急回復と特需の到来

2022年後半から日本政府が外国人観光客の受け入れを再開したことで、大阪市の宿泊需要は急速に回復しています。民泊運営代行会社の事例によれば、コロナ前を100％とした稼働率が一時20～30％まで落ち込んだものの、再開後は70％台に急回復し、現在は80％程度にまで復調しています。これは2019年の水準に匹敵する高い稼働率であり、客室単価もコロナ前より約3割上昇しています。需要に対し供給が不足している状況であり、今まさに民泊事業に参入する好機と言えます。

【参照】
施設数減少した大阪の民泊、再び増加傾向に～コロナ前より高単価で稼働～ | Gold Key Co.,Ltd

大阪・関西万博など大型イベントによる特需

2025年には大阪市夢洲で「大阪・関西万博」の開催が予定され、約2,820万人（うち訪日客約350万人）の来場者数が見込まれています。万博開催中は1日平均15万人以上が訪れる計算になり、大阪市内の宿泊需要は過去にないほど高まる見通しです。

会場周辺だけでなく、大阪市全域で宿泊施設不足が懸念されており、アクセスの良い天王寺区でも民泊需要の追い風となるでしょう。さらに2029年開業予定の大阪IR（統合型リゾート）も、開業3年目には年間約1,987万人（国内1,358万人・訪日629万人）の集客を計画しており 、インバウンド観光客の増加が続く見込みです。

【参照】
[PDF] 大阪・関西万博の直近の準備状況について
大阪万博の来場者数は？海外からは「350万人」と予想 – 訪日ラボ
〖2025年最新版〗大阪で民泊経営は儲かる？メリット・デメリットなど解説 – 民泊投資情報ナビ by 日本総政ファンド

規制緩和と参入ハードルの低下

大阪市は国家戦略特区に指定され、2016年から全国に先駆けて「特区民泊」を解禁してきた経緯があります。2018年には住宅宿泊事業法（民泊新法）も施行され、現在天王寺区を含む大阪市24区すべてで民泊運営が可能となっています。とりわけ天王寺区は旅館業法の特例となる特区民泊に含まれており、一定の条件を満たせば年間を通じて民泊営業が可能です。違法民泊の取締りも強化され、2018年には大阪市が「違法民泊撲滅チーム」を結成して無許可施設の排除に取り組みました。こうした環境整備により、適法に安心して事業を始められる下地が整ったことも、“今” 天王寺区で民泊を検討すべき理由と言えます。

【参照】
大阪府大阪市天王寺区の民泊・旅館業簡易宿所・特区民泊に関する条例・法規制 | Livhub | サステナブルツーリズムの情報メディア
〖2025年最新版〗大阪で民泊経営は儲かる？メリット・デメリットなど解説 – 民泊投資情報ナビ by 日本総政ファンド
施設数減少した大阪の民泊、再び増加傾向に～コロナ前より高単価で稼働～ | Gold Key Co.,Ltd

天王寺区のエリア特性と観光需要のポイント

大阪有数のターミナル拠点

天王寺区は大阪市南部の交通結節点であり、JR・私鉄・地下鉄が集まる天王寺駅・大阪阿部野橋駅を擁します。JR天王寺駅は一日平均乗降客数が約25万人、近鉄・地下鉄を含めた乗降客数は50万人を超え、大阪府内で4番目に利用者の多い駅です。関西国際空港からは直通の特急「はるか」や関空快速が停車し、奈良方面へのアクセスも良好です。また梅田やなんばなど主要エリアへ地下鉄・JRで直結しており、観光客にとって移動拠点として非常に便利なロケーションです。

観光スポットと集客力

天王寺区および隣接エリアには国内外の観光客に人気のスポットが多数あります。日本一高い超高層ビル「あべのハルカス」には展望台「ハルカス300」があり、開業5年余りで累計入場者数1,000万人を突破するなど高い人気を誇ります。天王寺公園内の天王寺動物園や大阪市立美術館は家族連れや文化観光客に親しまれ、四天王寺は1400年以上の歴史を持つ寺院として年間を通じて参拝者や観光客が訪れます。

隣接する新世界エリア（通天閣）や上本町エリアも徒歩圏内で、グルメやショッピング目的の旅行者も多いです。天王寺区は「観光名所へのアクセスが良い滞在エリア」として需要が高く、繁華街中心部に比べ宿泊費が割安な傾向もあるため民泊利用者に選ばれやすい土地柄と言えます。

【参照】
あべのハルカス美術館、来館者数300万人を達成 – 観光経済新聞
大阪府大阪市天王寺区の民泊・旅館業簡易宿所・特区民泊に関する条例・法規制 | Livhub | サステナブルツーリズムの情報メディア

イベント・ビジネス需要の取り込み

天王寺区は大型コンサート会場こそありませんが、大阪市内で開催されるイベントや会議の参加者の滞在先としても適しています。地下鉄御堂筋線で大阪ドーム（京セラドーム大阪）や大阪城ホールへ乗換え無しで行けるほか、大阪ビジネスパーク方面へもアクセス良好です。

近鉄線で奈良観光、JRで京都や神戸への日帰り観光を計画する旅行者にとっても、天王寺は拠点として理想的です。さらに、天王寺駅周辺には百貨店や大型商業施設が集積しショッピング拠点としても人気があるため、その近辺に宿泊拠点を求める国内旅行者も多く存在します。

こうした観光・イベント・ビジネス多面的な需要が天王寺区の民泊ニーズを下支えしています。

一軒家を民泊化するメリットと収益性

通常賃貸を上回る高収益ポテンシャル

民泊の最大のメリットは、同じ物件でも長期賃貸を上回る収益が期待できる点です。一般に大阪市内の繁華街近くでは1泊あたり1万円以上の宿泊料金設定も珍しくなく 、一軒家まるごとの貸切タイプであれば1泊2～3万円台も十分可能です。また需要が高まる繁忙期には料金を引き上げられるため、桜シーズンや夏祭り、年末年始には通常期の2倍以上の単価設定も可能です。

例えば、あるシミュレーションでは大阪市中心部のワンルーム物件を民泊運用した場合、年間稼働率80%・平均単価18,000円/泊で年間約525.6万円の売上となり、経費差引後の年間利益は約262.8万円と算出されましたこれは同じ物件を月額賃料9万円で貸し出す場合の年間手取り（約86.4万円）と比べ実に3倍以上の利益に相当します。一軒家で宿泊者数や単価をさらに上乗せできれば、収益性は一層高まります。

柔軟な運用とオーナーの利便性

民泊運用は自主管理が可能であるため、繁忙期に価格設定を機動的に変更したり、長期滞在向けに週単位・月単位のディスカウントプランを提供したりと柔軟な戦略が取れます。オーナー自身が年の一部で物件を利用することもでき、通常賃貸のように他人に占有され続ける心配がありません。また、民泊で培った運営実績は物件の付加価値となり、将来売却する際にアピール材料になります。

実際に、民泊運用実績のある物件は買い手にとって収益不動産として評価されやすく、資産価値の向上につながる可能性があります。大阪は東京に比べ不動産価格や家賃相場が安いため、その分投下資本に対する収益率（利回り）を確保しやすい点も魅力です。つまり、一軒家オーナーにとって大阪・天王寺区での民泊経営は、比較的低い投資で高収益を得られるビジネスモデルと言えるでしょう。

空き家問題の解決策としても有効

天王寺区を含む大阪市では住宅地に空き家が増加する傾向がありますが、民泊活用はそうした遊休不動産の解決策にもなります。使っていない一軒家を民泊にすれば人の出入りが生まれ、防犯面や地域活性化にも寄与します。また適切に維持管理し収益を生むことで、建物の老朽化防止や税負担の軽減（固定資産税の圧縮効果）も期待できます。単に家を貸すだけでなく地域に観光客を呼び込むホストとしての役割も担えるため、やりがいを感じながら資産運用ができる点もメリットと言えるでしょう。

法規制・届け出のポイント：一軒家民泊ならではの注意点

民泊の2つの制度（住宅宿泊事業法と特区民泊）

日本で民泊を合法的に運営するには、大きく分けて(1)住宅宿泊事業法に基づく届出（いわゆる民泊新法による届け出）か、(2)旅館業法の特例である特区民泊の認定のいずれかが必要です。大阪市の場合、住宅宿泊事業（新法民泊）は天王寺区を含む全市で届け出可能であり、届出を行えば年間180日まで住宅を宿泊に供することができます。

一方、特区民泊は天王寺区に認められている制度で、大阪府に申請し認定を受けることで年間を通じて営業可能になります特区民泊には当初、最低宿泊日数の制限（6泊以上など）がありましたが、2016年末の大阪市条例改正で2泊3日以上に緩和されており 、利用しやすい環境が整っています。ただし特区民泊は建物構造や防火性能等でハードルがあるため、多くの戸建て民泊はまず住宅宿泊事業法による届出から検討すると良いでしょう。

一軒家ならではの建築・消防基準

一軒家を民泊用途に転用する際には、建物の構造や所在地の用途地域によって守るべき規制があります。大阪市の特区民泊認定要件では、建物が耐火建築物または準耐火建築物（防火性能の高い構造）であることが求められます。木造の戸建住宅の場合、この基準を満たさないケースが多く、その場合は特区民泊ではなく住宅宿泊事業（180日制限内）で運用することになります。

消防法令と各種届出手続き

民泊営業開始前には所轄消防署による防火安全面の確認も不可欠です。一定規模以上の宿泊施設には**自動火災報知設備（火災報知器）や非常用照明（誘導灯）**の設置が義務付けられており、戸建て民泊でも適切に設置し「消防法令適合通知書」を取得する必要があります。また、旅館業法上の簡易宿所営業許可を取得する場合は、原則として各居室の面積が33㎡以上必要など要件があります（特区民泊は25㎡以上）。

これら法令遵守の準備として、事前に行政や専門家への相談は必須です。住宅宿泊事業の届出は大阪市にオンラインで申請可能ですが、必要書類として物件の図面や近隣住民への説明資料などを用意します。大阪市は違法民泊撲滅の取り組みから適法民泊への誘導に積極的であり、公式サイトで手続きガイドラインを公表しています 。初めてのオーナーでもガイドに沿って進めれば届出自体は難しくありませんが、許可取得までには時間がかかる場合もあるため万博需要を狙うなら早めの準備が肝心です。

近隣対策と運営ルール

法的手続きと併せて重要なのが近隣住民への配慮です。民泊新法では営業前に近隣への説明が努力義務となっていますが、トラブルを防ぐためにも騒音・ゴミ出し対策のルールを定め周知する必要があります。具体的には、深夜の騒音禁止事項をハウスルールに明記し、チェックイン時にゲストへ説明する、ゴミは指定日にオーナーまたは管理業者が収集する仕組みを作る、などの対策が考えられます。

また緊急連絡先を明示し、近隣から苦情があれば即対応できる体制も求められます。これらは事業者としての社会的責任でもあり、健全に運営することで地域からの理解も得やすくなるでしょう。なお大阪市では騒音苦情等の相談窓口も設置されていますので、万一トラブルが発生した場合は行政の指導を仰ぐことも可能です。

一軒家民泊を成功させるためのリフォーム・運営ノウハウ

初期投資の計画と改装ポイント

戸建て住宅を民泊用途に整備する際、まずは初期費用の目安を把握しましょう。一般的に、物件の状態にもよりますがリフォーム費用は200万～500万円程度を見込むケースが多いです。老朽化した空き家であれば内装・水回りの改修やエアコン新設などが必要になり、その規模によって費用が上下します。最低限、清潔感と機能性を確保するリフォームを行いつつ、予算に余裕があれば内装デザインにもこだわると差別化につながります。

和室を活かして畳スペースを設けたり、地元大阪らしい装飾や案内を加えたりすることで、宿泊ゲストに特別な体験を提供できます。実際に大阪市内で複数の戸建て民泊を展開する運営者は、物件ごとにテーマ性の高いデザインを施すことで高評価と高稼働率を実現しています。一軒家ならではの広さを活かし、「暮らすように泊まれる」快適な空間づくりを目指しましょう。

【参照】
空き家を民泊に!初心者でも始められる費用と準備の全知識 – 行政書士いわさき事務所
施設数減少した大阪の民泊、再び増加傾向に～コロナ前より高単価で稼働～ | Gold Key Co.,Ltd

必要設備と家具家電の準備

民泊物件には基本的な家具・家電・設備を備える必要があります。ベッドや寝具類、ソファ、ダイニングセット等の家具に加え、冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ・エアコン・テレビ・Wi-Fiといった家電類も必須です。これらの備品調達費用を含めた初期費用は、物件規模によりますが概ね50万～300万円程度が目安です。

戸建ての場合、部屋数が複数あるため単身向けマンションより備品コストは高くなりますが、その分ゲスト定員を増やせる利点があります。消防設備についても忘れてはなりません。前述のとおり火災報知器や誘導灯の設置は義務ですので、専門業者に依頼して30万～100万円程度の予算を見込んでおきます。消火器の設置や避難経路表示も行い、消防検査に備えておきましょう。これら設備投資は安全・安心の担保に直結するため、コストを惜しまず適切に対応することが重要です。

運営体制と管理業務のコツ

民泊運営ではゲスト対応や清掃手配など、ホテル同様の運営業務が発生します。一軒家の場合、チェックイン/チェックアウトの立ち合いを対面で行うか、スマートロック等を導入し非対面で行うかを決めます。最近は遠隔で開錠できるスマートロックやキーボックスを設置し、オンラインで身分確認・チェックイン手続きを済ませる方法が普及しています。これにより深夜のチェックインにも柔軟に対応でき、オーナーの負担も軽減します。

清掃については、専門の清掃代行業者に依頼するのが一般的です。大阪市内の民泊清掃業者の料金相場は物件の広さや立地によりますが、1回あたり数千円から1万円弱程度が目安となります。例えば月20泊の稼働があれば清掃費用合計は10万～15万円ほど見込む必要があります。リネン（シーツ・タオル）の洗濯交換も清掃時に行われるため、予備を十分に用意しておきましょう。なお清掃費はゲストから別途徴収する形で宿泊料金とは別立てに設定することも可能です。

【参照】
民泊運営にかかる費用を徹底解説！初期費用から運営コスト削減の …

管理業務の外部委託と収支

運営をスムーズに行うために、民泊管理代行会社への委託も選択肢の一つです。フル代行を依頼すると月額売上の20％前後または月額固定10万円程度の手数料が発生しますが、集客から清掃手配、ゲスト対応の24時間サポートまで一括して任せられます。初めて民泊を運営するオーナーにとって、業界知識を持つプロに委ねることでトラブルを未然に防ぎ、稼働率や料金設定の最適化につなげられるメリットは大きいでしょう。

一方で、自主管理に挑戦することでコストを削減し利益率を高めることも可能です。例えば問い合わせ対応を多言語で迅速に行えるようにテンプレートを用意したり、予約サイトのカレンダーを適切に調整して平日割引・週末プレミア料金を設定したりといった工夫で、費用を抑えつつ収益最大化が図れます。

いずれにせよ、一軒家民泊はマンション一室に比べ管理すべき範囲が広い分、効率化のノウハウが重要です。経験が浅いうちは信頼できる代行業者のサポートを得ながら、徐々に自分で回せる部分を増やしていくのも一つの戦略でしょう。

天王寺区ならではの収益事例・シミュレーション

ケーススタディ：大阪市内戸建民泊の成功例

実際に大阪市内で戸建民泊を運営している事例から、収益性のヒントを探ります。ある運営者は2019年に大阪港区で最初の一軒家民泊を開始し、その後コロナ禍まっただ中の2021年にあえて2棟目を追加取得しました。コロナ下では海外赴任者の待機施設として提供するなど工夫し、**パンデミック期でも稼働率60％**を維持したとのことです。

2023年現在、同氏の運営する2棟の民泊は「繁忙期にはコロナ前の2倍の宿泊単価」となる日もあるほど需要が戻り、なんと「翌年4月まで予約で満室」という盛況ぶりですゲストの約9割が訪日客で、そのうち5割がアジア系、3割が欧米系、2割が中国本土系とのことで、インバウンド需要を幅広く取り込んでいます。この成功例から分かるように、質の高い宿泊体験を提供すれば口コミで高評価を獲得し、先々まで予約で埋まる高稼働・高単価運用も可能です。

【参照】
施設数減少した大阪の民泊、再び増加傾向に～コロナ前より高単価で稼働～ | Gold Key Co.,Ltd)

天王寺区物件の収益シミュレーション

天王寺区の一軒家（延べ床面積100㎡程度、定員6～8名想定）をモデルに、収益シミュレーションを考えてみましょう。仮に1泊あたり平均20,000円で貸し出し、年間稼働率を75%（274日稼働）と想定すると、年間売上は約548万円になります。経費として清掃費や光熱費、消耗品補充費などを売上の30%（約164万円）程度、そしてプラットフォーム手数料や広告費等に15%（約82万円）程度を見込むと、年間の運営経費合計は約246万円です。差し引き年間約302万円が営業利益となります。（自主管理の場合。同じ物件を長期賃貸した場合の想定賃料が月額18万円（年間216万円）程度だとすると、民泊運用によって約1.4倍の手残り収益を得られる計算です。代行会社に管理を委託した場合は手数料分利益が減りますが、それでもなお賃貸より高収益となる余地があります。

【参照】
運営収益モデル – Be My Guest

収益変動要因とリスク管理

無論、収益はシーズナリティや市況によって変動します。繁忙期（例：春の観光シーズンや万博期間中）は満室・高単価が期待できる一方、閑散期には料金を下げても稼働率が落ちる可能性があります。また天候不順や社会情勢（例：パンデミック再来や国際情勢の変化）によるキャンセル増加リスクも念頭に置く必要があります。こうした収益変動に備え、資金計画上は余裕をもった運転資金の確保が重要です。

特に住宅ローン等を利用して物件を取得した場合、返済原資を民泊収入に依存し過ぎないよう注意します。幸い大阪市の宿泊需要は国内トップクラスであり、前述のように万博・IRと追い風要因が控えています。適切な価格戦略とマーケティング（OTAサイトでの魅力的な掲載や動的プライシング）を行えば、シミュレーション以上の収益も十分狙えるでしょう。例えば万博開催中の数か月は1泊単価を平常時の倍近くに設定することも可能です。

リスク管理を行いつつ機会を逃さない運用によって、天王寺区の一軒家民泊は安定した高収益事業となり得ます。

今後の展望：大阪万博・IR・インバウンド拡大

大阪・関西万博による一大需要増

改めて2025年の大阪万博に目を向けると、政府試算で経済波及効果約2.9兆円、想定来場者数2,820万人という国家規模のイベントです。。天王寺区から万博会場の夢洲までは電車やバスで約30～40分圏内であり、「会場から多少離れても大阪市内に泊まりたい」という国内外の観客を大量に受け入れるポテンシャルがあります。

実際、万博開催に向けて大阪市内ではホテル客室数の積み増しが進んでいますが、それでも想定来場者の全員をホテルで収容するのは不可能との指摘もあります。民泊はこうした不足分を柔軟に補う役割が期待され、特に一軒家民泊はファミリーやグループ旅行者にとって魅力的な選択肢となるでしょう。万博期間中だけでなく、その前後にも観光客増加が見込まれるため、2024年から25年にかけての大阪は民泊需要が非常に高まる局面と予測されます。

【参照】
万博、政府が経済効果3兆円見込む 前提の来場者数は2820万人

IR開業と中長期的インバウンド戦略

大阪府・市が推進する統合型リゾート（IR）は、万博後の2029年開業予定で、カジノだけでなく大型ホテルや国際会議場、エンターテインメント施設を備える一大観光拠点となります計画によれば、開業3年目の来訪者は先述の通り年間約1,987万人（そのうち訪日客629万人）に上り大阪全体の観光客数を大きく押し上げる見通しです。

政府も2030年の訪日外国人旅行者6,000万人という目標を掲げており、IRやリニア新幹線延伸（大阪開業は2037年予定）などの大型プロジェクトを梃子にインバウンド拡大を図っています。天王寺区はそうした長期トレンドの恩恵を受けるポジションにあり、安定したインバウンド集客基盤を築ける可能性があります。IR開業後は富裕層観光客も増えると見込まれるため、より高付加価値な宿泊サービス（ハイグレードな内装やコンシェルジュ的対応など）で単価アップを狙う余地もあるでしょう。

関西全体の観光ハブとしての大阪市

大阪市は京都・奈良・神戸など関西各地への玄関口でもあり、関西を周遊する外国人観光客の多くが大阪で宿泊します。万博・IRに限らず、2025年以降も関西国際空港発着のLCC路線拡充やクルーズ船寄港再開など、訪日客増加を支えるインフラ整備が続々と計画されています。観光コンテンツ面でも、大阪城公園のリニューアル、新世界エリアの再開発、茶臼山エリアの文化観光拠点化など、各プロジェクトが進行中です。

こうした動きは天王寺区への観光回遊性も高め、結果的に宿泊ニーズ拡大につながります。さらに大阪市はMICE（国際会議・見本市）誘致にも力を入れており、インテックス大阪などで大型イベントが増えればビジネス客の需要も見込めます。つまり大阪・天王寺区の民泊市場は、2025年をピークとする一過性のブームで終わらず、その先も成長軌道が期待できるのです。長期視野に立てば、不況期に備えて国内需要の開拓（テレワーク滞在やウィークリー利用など）も進めつつ、インバウンド復調期には果敢に価格設定を見直すなど柔軟な戦略で持続的な収益確保を目指すことが重要となるでしょう。

まとめ：天王寺区一軒家オーナーが民泊参入を検討すべき理由

大阪市天王寺区における一軒家民泊の事業性と将来性について、収益面・需要動向・法制度の観点から詳述しました。結論として、天王寺区の一軒家民泊は非常に有望な不動産活用策であると言えます。その理由を改めて整理します。

• 収益性: 繁華街に近い立地特性やインバウンド需要を背景に、民泊運用による収益は長期賃貸を大きく上回る可能性があります。実際のデータでも民泊運用で利益が数倍になるケースが示されており、万博特需を捉えれば初期投資の早期回収も期待できます。
• 需要環境: 天王寺区は観光・ビジネス両面の需要に支えられ、通年で高い稼働率が望めるエリアです。あべのハルカスや四天王寺などの地元集客力に加え、万博・IRといった大阪全体の追い風が今後10年のインバウンドを牽引します。民泊はホテル増設では追いつかない需要を吸収する重要な役割を果たすでしょう。
• 物件価値向上と資産有効活用: 空き家を遊ばせず収益化することで資産価値を高め、地域にも貢献できます。合法的に営業すれば行政のサポートも得られ、将来的に物件を売却する際も運用実績がプラス評価となる可能性があります。また、自宅の一部を民泊に充てる場合は生活空間を残しながら副収入を得ることもできます 。
• 参入しやすい制度面: 大阪市は特区民泊・民泊新法の両制度が整備されており、適法に事業を開始しやすい土壌があります。とりわけ天王寺区は特区民泊エリアに該当し、物件の構造要件をクリアすれば365日営業も可能です。届出・申請の手順も確立され、情報も公開されているため、新規参入のハードルは大きくありません。

以上の点から、天王寺区で一軒家をお持ちのオーナーにとって、民泊事業は収益性・社会性ともに魅力的な選択肢となります。もちろん事前準備や運営努力は必要ですが、それに見合うリターンが期待できる市場が目の前に開けています。大阪が世界中から注目を集めるこのタイミングを捉え、ご自身の物件の可能性を是非再評価してみてください。適切な戦略とホスピタリティ次第で、天王寺区の一軒家民泊はきっと大きな成功を収めることでしょう。