大阪市西区の概要と立地的優位性

西区は大阪市のほぼ中央に位置し、東側はオフィスビルや商業施設が立ち並ぶ都心エリアに隣接しています。区内には堀江など近年お洒落なショップが増え人気スポットとなった地域もあり、都心の利便性と個性的な街並みをあわせ持つ魅力があります。

交通アクセスにも優れ、梅田・なんばといった主要エリアへ地下鉄で直結し、ビジネス出張客や観光客にとって拠点にしやすいロケーションです。良好な居住環境から人口も増加傾向でマンション開発が進んでおり、住宅オーナーにとって不動産価値の維持・向上が期待できるエリアと言えます。

さらに、西区は中之島・本町エリアに隣接し、官公庁や企業が集積するため、ビジネス需要も取り込みやすく、立地的な優位性はかなり高いエリアとなっております。

【参照】
大阪市西区：西区のあらまし （区政情報>西区について）
国内主要都市宿泊市場動向シリーズ　第二回 大阪｜不動産アドバイザリー｜Deloitte Japan

大阪市西区で民泊需要が高まる背景（観光・ビジネス・イベント）

大阪市全体で訪日観光客（インバウンド）の増加が著しく、2019年には外国人延べ宿泊者数・国内宿泊者数とも全国トップクラスの水準に達しました。2019年当時、大阪府の宿泊施設平均稼働率は東京に次ぐ全国2位の高さで、特にインバウンド消費の割合が大きく、国内消費のわずか1.2倍程度にまで迫っていました（全国平均では約4.5倍）。こうした背景から大阪ではホテルが慢性的に混雑・不足しており、都心部に近い西区の一軒家民泊にも大きなチャンスが生まれています。

加えて、西区内外の大型イベント需要も民泊ニーズを押し上げています。例えば、西区にある京セラドーム大阪はオリックス・バファローズの本拠地で最大36,000人以上収容可能なスタジアムであり、プロ野球はもちろん人気アーティストのコンサート会場としても頻繁に使用されます。イベント当日は周辺の宿泊施設が満室になることも多く、徒歩圏に一軒家民泊があれば大勢の集客を見込めます。

隣接する中之島の大阪国際会議場（グランキューブ大阪）では国際会議や学会が開催され、インテックス大阪（住之江区）での展示会・見本市開催時にも都心部に宿泊する来訪者が多いため、西区の民泊物件にもビジネス・イベント参加者の需要が波及します。さらにUSJ（此花区）や心斎橋・道頓堀（中央区）といった大阪の主要観光地へもアクセスしやすく、観光・レジャー拠点として西区の民泊は幅広い客層を取り込める環境にあります。

こうした観光・イベント・ビジネスの複合的な需要増加が、西区における民泊ニーズを高める背景となっています。実際、コロナ前の2019年をピークに大阪市内の民泊施設数も伸びていましたが、コロナ禍で一時落ち込んだものの2023年には再び増加傾向に転じています。インバウンドも2023年時点でコロナ前水準に近づきつつあり 、大阪市全体で宿泊需要が回復・拡大していることは西区の民泊市場にとって追い風と言えるでしょう。

【参照】
国内主要都市宿泊市場動向シリーズ　第二回 大阪｜不動産アドバイザリー｜Deloitte Japan
Kyocera Dome Osaka | Tourist spots and experiences | OSAKA-INFO
大阪市内の「民泊」 再び増加傾向に | 週刊大阪日日新聞

統計データにみる民泊需要と宿泊数の推移

大阪市の観光・宿泊統計をみると、2020～2021年はコロナ禍で大きく落ち込んだものの、その後は国内・国外とも宿泊者数が力強く回復しています。特に大阪府の延べ宿泊者数は2022年時点で約2,839万人泊となり、2023年には3,087万人泊とコロナ前の2019年（約2,950万人泊）を上回りました。

こうした需要急増に伴い、民泊届出件数も増加しています。大阪市は全国でも民泊届出が最多の都市であり、2018年6月の住宅宿泊事業法（民泊新法）施行後、大阪市内だけで2,000件超の民泊が届け出されています。実際、2019年8月時点の統計では全国の新法民泊届出数18,111件のうち約15%（2,807件）が大阪府内で、その大半が大阪市（2,640件）に集中し全国1位となっていますまた、国家戦略特区制度による特区民泊（180日制限のない事業形態）についても、全国の認定居室数の94%が大阪府内に集中しており、大阪市は民泊普及の先進地と言えます。

大阪市内の民泊分布を区別で見ると、難波・道頓堀エリアの浪速区が届出数トップ、次いで心斎橋周辺の中央区、西成区と続き、この上位3区で市内届出の過半を占めます 。西区は上位ではありませんが、それでも2018年末時点で届出件数81件（建物数10棟）が確認されており、都心近接エリアとして一定の民泊物件が稼働していました。その後コロナ禍で違法民泊の淘汰や一時休業が相次ぎましたが、新法民泊・特区民泊への移行や再開も進んでいます。

2023年現在、市の保健所への聞き取りによれば民泊施設数は2019年をピークに一旦減少後、再び増加に転じているとのことで、インバウンド再開を追い風に民泊需要が回復しつつある状況です。稼働率も「コロナ禍を20～30％とすると、2023年には80％前後まで回復した」 との民間事業者の証言があり、宿泊単価もコロナ前より3割高い水準で推移しています。このように需要動向は明るく、西区においても今後民泊の稼働や収益が向上していくことが期待されます。

【参照】
厚生労働科学研究費補助金（健康安全・危機管理対策総合研究事業

民泊を運営するメリットと収益性

民泊運営にはいくつかのメリットがあり、不動産オーナーにとって魅力的なビジネスモデルとなり得ます。

インバウンド需要を取り込める

大阪市は外国人観光客の人気が非常に高く、民泊を通じてその高まるインバウンド需要を直接取り込める点は大きな利点です。

通常の賃貸より高い収益性が期待できる

短期宿泊は1泊あたりの単価が賃貸の1日相当賃料より高く設定でき、稼働率次第では年間収入が賃貸を大きく上回ります。実際のシミュレーション例では、大阪市中心部の戸建て2LDK物件を民泊運用した場合、年間約1,644万円（稼働率75%想定）の宿泊収入が見込まれ、諸経費差引後の年間利益は約822万円と試算されています。これは同じ物件を通常賃貸した場合の想定純利益（約384万円）と比べて2倍以上の水準であり、民泊による収益向上効果の大きさが分かります。

柔軟に運用できる

民泊なら自己都合で一時的に貸し止めたり、繁忙期に料金を調整したりと柔軟な運営が可能であり、物件の用途を状況に応じて弾力的に変えることができます。また、空室だった一軒家をリノベーションして民泊向けに改装することで物件価値そのものを向上させる効果も期待できます。

大阪市は2025年の万博開催やIR開業予定も控えており、これら大型プロジェクトを見据えて民泊物件の資産価値アップや将来的な転用メリットも享受しやすいでしょう。さらに、住宅を宿泊施設として活用する民泊は、新たな観光拠点を創出し地域活性化に寄与する側面もあります。ホストとして地元の魅力を発信したり、多様な旅行ニーズに応えるユニークな宿を提供したりすることで、単なる賃貸経営以上のやりがいを感じられる点もメリットと言えます。

【参照】
〖2025年最新版〗大阪で民泊経営は儲かる？メリット・デメリットなど解説 – 民泊投資情報ナビ by 日本総政ファンド
運営収益モデル – Be My Guest

民泊に関連する法規制（住宅宿泊事業法・大阪市条例など）

民泊運営にあたって遵守すべき法規制も把握しておきましょう。

住宅宿泊事業法

まず、住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）に基づく届出制民泊では、年間提供日数が上限180日と定められています。これは毎年4月～翌年3月の期間で一届出住宅あたり180泊までしか営業できない制限です。届出に際しては衛生確保や安全措置、騒音防止説明、宿泊者名簿備付けなど運営ルール順守も義務付けられます。

国家戦略特区

一方、大阪市は国家戦略特区に指定されており、旅館業法の特例となる民泊（特区民泊）も実施可能です。特区民泊では180日制限はありませんが、条例で最低宿泊日数を2泊3日以上とする規定があり（大阪市は2016年12月に条例改正で2泊要件を導入）、1泊だけの短期宿泊はできません。

加えて特区民泊では建物が耐火または準耐火構造であることなど技術要件も課されます。用途地域による制約もあり、例えば純住宅地（第一種・第二種低層住居専用地域等）では特区民泊を行えないか、戸建住宅の場合は延べ床面積の半分以上を居住用に使う必要がある等の条件があります。

大阪市は独自条例「大阪市住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」を制定し、住宅宿泊事業法に基づき事業実施可能な区域・期間の制限も定めています。同条例では、第一種・第二種低層住居専用地域および第一種・第二種中高層住居専用地域（いわゆる純住宅地域）を対象に住宅宿泊事業の実施を禁止しています。

要するに、一般的な戸建住宅街など純粋な住宅ゾーンでは民泊営業が認められない仕組みです。また、小学校・義務教育学校の敷地周囲100m以内の区域では平日（月曜正午～金曜正午）の民泊営業を禁止する規定もあります。これは学校周辺の生活環境への配慮から、週末等に限定して営業可能とするものです。

以上のように、大阪市内で民泊運営するには国の法律だけでなく市の条例にも適合する必要があります。不動産オーナーは、自身の物件が所在する地域の用途地域や周辺環境を確認し、営業可能かどうか事前にチェックしましょう。無許可・違法な民泊運営は厳しく取り締まりを受けており、行政指導や罰則の対象となりますので、必ず正式な届出や許可取得を行った上で適法に運営することが肝要です。

なお、営業にあたっては消防法令適合通知の取得や近隣説明なども求められます。手間に感じられるかもしれませんが、適正運営の信頼があってこそ安定した民泊経営が可能となるため、必ずチェックし、対応するようにしてください。

民泊運営の注意点と成功のポイント

民泊ビジネスで成功するためには、単に需要があるからといって始めるだけでなく、運営上の注意点を踏まえて戦略を立てることが重要です。

近隣住民との関係構築

住宅街で民泊を行う場合、見知らぬ宿泊客の出入りに周囲が不安を感じることもあります。事前に近隣へ説明し理解を得ておく、騒音やゴミ出しマナーに十分配慮する、緊急連絡先を周知するなど、地域との良好な関係づくりが欠かせません。

24時間体制の管理

宿泊客からの問い合わせ対応やチェックイン対応、設備トラブル時の緊急対応など、ホストまたは代行業者による24時間のサポート体制が必要になります。特に一軒家まるごとの貸し切り民泊ではホテルのような常駐スタッフがいないため、遠隔での鍵管理システム導入や清掃スタッフの手配、緊急連絡ネットワークの構築など運営体制を整備しましょう。

清掃やリネン洗濯の確保

現在、大阪の民泊業界では「リネンや清掃会社の人手不足で追いつかない状況」が生じており、優良な委託先を確保するとともに予備日程の調整などリスクヘッジが求められます。

季節変動リスクへの対応

繁忙期（桜シーズンや連休、夏休み等）と閑散期で予約状況が大きく変動するため、価格設定や最低宿泊日数の調整、プロモーション強化など柔軟な施策で稼働率を維持する工夫が有効です。例えば価格戦略では、周辺ホテルの料金相場やイベント開催状況を踏まえてダイナミックプライシングを行い、収益を最大化できる適正価格を設定することが成功のカギとされています。

本質的な物件選び

西区内でも特に需要の高いエリア（駅近、観光スポット周辺など）を選ぶことで稼働率アップが見込めます。一軒家の場合、6～10名程度のグループが宿泊できる広さがあると、ホテルでは手配しづらい大人数ファミリーやグループ旅行客を取り込める強みになります。実際、大阪市内で民泊運営代行を行う事業者は「広めの物件をハイクラス向けにデザインし、ホテルとは異なる宿泊層を獲得できている」と述べており、内装デザインやコンセプト作りも重要です。他物件との差別化を図るユニークなテーマや快適性を打ち出すことで、高評価を得てリピーターや口コミ集客につながります。

法令遵守と行政への届出

法にのっとって営業している物件であることをアピールすることでゲストの安心感も高まりますし、違法民泊撲滅の流れの中で正規物件であること自体が差別化要因となります。レビュー対応やトラブル時の迅速なサポートなど、ゲスト満足度を高めるホスピタリティも成功には欠かせません。総じて、民泊運営では「地域」「ゲスト」「法規」の三方に配慮し、戦略的かつ誠実に取り組むことが安定収益への近道と言えるでしょう。

今後の見通し（大阪・関西万博、大阪IR、インバウンド復活の影響）

大阪市西区で民泊運営を検討する上で、今後数年の大型イベントや開発計画による追い風にも注目です。

2025年の大阪・関西万博（Expo 2025）

があります。2025年4月から10月にかけて夢洲で開催される万博には、延べ3,000万人もの来場者が見込まれています。国内から約1,400万人、海外から約600万人という巨大な集客予測があり、大阪市内全域で宿泊需要の急増が予想されます。西区は会場へのアクセス拠点（JRや地下鉄で会場最寄り駅まで直結）となるうえ、都心に近く観光も楽しめるエリアとして、多くの万博来訪者の滞在候補地となるでしょう。万博開催中はホテル料金高騰や満室が見込まれるため、民泊への流動需要も相当数発生すると考えられます。万博に向けて今から物件整備や届出を済ませておけば、大きなビジネスチャンスを捉えられるでしょう。

統合型リゾート（IR）計画

夢洲にはカジノを含むIRが2029年頃の開業を目指して計画されており、開業3年目に年間約2,000万人（うち訪日客約629万人）の来訪を見込む巨大プロジェクトです。IRには国際会議場や大型エンターテインメント施設、ショッピングモール、高級ホテルなどが整備される予定ですが、世界的にもIR誘致都市では周辺地域への観光客波及効果が大きいことが知られています。大阪IRが開業すれば関西全体で訪問者数が飛躍的に増加し、宿泊需要も平時より底上げされるでしょう。

西区は都心部に位置しIRからも程近いため、IR関連の観光・ビジネス客が宿泊先として選ぶ可能性も高まります。さらに長期的には、関西全体の国際競争力向上に伴いインバウンド誘客が一層進む見通しで、2030年に訪日客6,000万人という国の目標達成に向けても大阪は重要な役割を担います。

インバウンド需要復活

コロナ禍を経て2022年後半から訪日客受入れが再開されると、大阪は瞬く間に外国人旅行者で賑わいを取り戻しつつあり、全国の外国人延べ宿泊者数は2022年に前年の約6.8倍へ急増、大阪府でも宿泊者数に占める外国人比率が大幅に上昇しています。こうしたインバウンド復活の動きは今後も加速すると見られ、西区の民泊ビジネスにとって極めて明るい展望が描けます。

まとめると、大阪市西区における民泊運営は、現在の観光・イベント需要の高まりと将来の万博・IRによる需要拡大を考慮すると、大変有望なマーケットと言えます。もちろん法令順守と適切な運営管理が大前提ですが、都市型民泊の需要性・収益性は高く、不動産オーナーにとって魅力的な事業機会となるでしょう。

西区という立地メリットを活かしつつ、データに基づいた客観的な判断で参入可否を検討し、成功のポイントを押さえた運営に取り組めば、今後益々活況を呈する大阪のインバウンド市場で持続的に利益を上げることも十分可能です。西区で一軒家を保有する皆様も、本記事の情報を参考にぜひ民泊運営の可能性を検討してみてください。需要トレンドを的確に捉えた戦略で、大阪の成長とともにオーナーとしての新たな収益チャンスを掴んでいただければ幸いです。

【参照】
若者100の提言書_0327
大阪IR 先行国と同等以上の規模 国の審査委員会が報告書公表
大阪IR開業決定｜いつ完成？カジノのメリットは？参画ゼネコンも …

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