いざ民泊を始めてみようと思うと、「実際にどれくらいお金がかかるのだろう？」「固定費や変動費はどれくらいかかるのか？」といった疑問が頭をよぎります。どんなビジネスもコストを適切に理解していなければならず、民泊も例外ではありません。

そこで本記事では、民泊を運営していくうえでかかる経費、つまりランニングコストの代表的な項目を整理し、それぞれの費用の概要と考え方についてわかりやすくまとめてみます。最初にある程度の試算をしておくことで、民泊ビジネスの成功確率を上げることができるので、ぜひ最後までご覧ください。

民泊運営における「収益と経費」の基本構造

民泊とは、空き部屋や物件を活用して宿泊サービスを提供することです。ゲストに一晩でも二晩でも宿泊してもらい、その宿泊費を受け取ることによって収益を得る構造になっています。ところが、収益が入ってきても「それを得るために必要な経費」が大きければ、最終的な利益は思ったより伸びません。

たとえば、予約サイト（AirbnbやBooking.comなど）を使うときは手数料がかかりますし、どれほどゲストが少なくても、物件維持に必要な固定費（水道光熱費やWi-Fi費用、ゴミ処理費など）は払い続けなければなりません。こうしたランニングコストを正しく理解し、いかに最適化できるかが、民泊運営を軌道に乗せるための重要なカギになります。

主要なランニングコスト一覧

コストはざっくり言えば「予約があるごとに発生する費用」と「毎月の固定費用」の2種類に分かれますが、共通しているのは「最終的にはゲスト体験の満足度や物件の評価に直結する可能性がある」という点です。単に安ければいい、というわけでもないので、バランスをとった最適化が求められます。

1.予約サイト手数料（3％～15％）

民泊の集客手段として最も一般的なのが、AirbnbやBooking.comなどの大手予約サイトです。これらのサイトに物件を掲載すると、世界中の旅行者が検索したり予約したりできるようになりますが、その際には「予約サイト手数料」が発生します。

• 手数料の相場：宿泊費の3％～15％ほど

具体的にはサイトやプランによって異なるため、一律ではありません。安いところで3％程度、高い場合は15％前後にもなるケースがあります。

この費用は、サイトからの予約が成立するたびに差し引かれるのが一般的です。手数料が高いほど出費は増えますが、サイトが提供するサービス（多言語対応や決済システム、トラブル発生時の補償など）の内容も手厚い場合があります。

したがって、単純に「手数料が低いサイトが良い」と決めつけるのではなく、サイトの集客力・ブランド力を考慮して、どれだけ多くの予約をもたらしてくれるのかを総合的に判断することが大切です。

2.清掃費用（一回あたり5,000円～30,000円）

民泊運営において、清掃は非常に重要な業務です。ゲストが快適に宿泊できるように部屋を清潔に維持することが、レビュー評価にも直結します。

• 清掃費用の相場：1回あたり5,000円～30,000円
  （部屋の広さやベッド数、清掃範囲の広さで変動）

たとえば、ワンルーム規模の物件なら5,000円前後から対応可能な清掃業者もありますが、ファミリー向けや大人数向けの広めの物件になるほど、費用は上がりがちです。自社スタッフが清掃をするケースもあれば、外部の清掃業者に委託するケースもあり、業者によってはリネンの交換やアメニティの補充などをまとめて請け負ってくれる場合もあります。

清掃費用を安く抑えたい気持ちは分かりますが、何よりも大切なのは“清掃クオリティ”です。ちょっとしたホコリや髪の毛、キッチン周りの油汚れなどが残っているだけでも、ゲストの満足度は一気に下がります。清掃状態を甘く見ると「低評価レビュー」という形で返ってきて、結果的に集客が落ちてしまうことにもなりかねません。

3.運営代行費用（月売上の15％～20％）

もし物件オーナーが「普段は別の仕事をしていて、民泊の運営をすべて自力で行うのは難しい」などという場合、運営代行会社に委託する選択肢があります。運営代行とは、ゲストとの連絡対応や予約管理、チェックイン・チェックアウトのサポート、清掃手配、場合によっては集客戦略まで包括的に行うサービスです。

• 運営代行費用の相場：月の宿泊売上の15％～20％

代行会社ごとにプランや内容が異なります。少し高めに思えるかもしれませんが、フリーランス的に自分が全部やる手間や時間的コストを考慮すれば、むしろ効率的なケースも多いです。特に初めて民泊を始める場合、トラブル対応や法律的な手続きまで一括して任せられるのは大きなメリットでしょう。

ただし代行会社と契約する際は、料金体系やサポート範囲（清掃費用が含まれるかどうか、集客施策をどれだけ担ってくれるかなど）を明確にしておく必要があります。曖昧なまま契約すると、想定外の追加費用がかかってしまう可能性があるため要注意です。

4.ゴミ処理費用（月8,000円～15,000円）

民泊物件では、ゲストが出していくゴミをどう処理するかが課題になります。短期滞在の場合、紙コップや食べ物の包装、ペットボトルなどのゴミが多く出やすく、オーナー自身が定期的に分別して捨てるのが難しい場合があります。

• ゴミ処理費用の相場：月8,000円～15,000円

エリアによっては、専門のゴミ回収サービスや清掃業者が集荷を代行してくれるプランがあります。オーナーが遠方に住んでいるなど、物件から離れている場合は、こうしたサービスを利用しなければスムーズな運営は難しいでしょう。ゴミの出し方を間違えると近隣住民とのトラブルになりかねないため、自治体のルールに合った方法で処理してもらうことが重要です。

5.水道光熱費

ゲストが宿泊中に利用する電気・ガス・水道などの光熱費は、当然ながらオーナー負担となります。これはゲストが増えれば増えるほど変動しやすい部分ですが、逆に言えば「まったく宿泊者がいないのに固定費として支払い続ける」というリスクも抱えるということでもあります。

どの程度の費用がかかるかは、物件の広さや設備によって大きく異なります。季節によっても冷暖房費が変動するため、1ヶ月あたりのコストに幅があることは覚悟しておきましょう。特に大人数向け物件で夏場は冷房をガンガン使い、冬場は暖房をフル稼働させるようなケースでは、相応の光熱費がかかります。

最近では、消費電力を抑える家電に切り替えたり、センサー付きのLED照明を導入するなど、光熱費を抑える工夫も増えてきています。ゲストが快適に過ごせることを前提としつつ、無駄な消費を削減する施策を取り入れることで、長期的な経費を圧縮できるでしょう。

6.Wi-Fi費用

今の時代、インターネット環境が整っていない宿泊施設は、ゲストにとって使い勝手が非常に悪いです。導入はマストだと捉えるべきです。

多くの民泊物件では、固定回線やポケットWi-Fiなどを用意して自由に使ってもらう方式をとっています。その月額料金はプランや通信会社によりますが、月3,000円～6,000円程度がひとつの目安になるでしょう。ゲストが多い物件や、動画ストリーミングの利用を想定する場合は、速度制限のないプランを選ぶなど、安定した通信ができる環境づくりが必須です。

7.消耗品費用

部屋の掃除だけでなく、タオルやシャンプー、トイレットペーパーなどの日常的な消耗品の補充が欠かせません。ゲストが短期滞在するたびに一定数の消耗が発生しますから、それをオーナー側で用意する必要があります。

• 消耗品費用の例
  • シャンプーやリンス、ボディソープ
  • トイレットペーパー、ティッシュペーパー
  • ハンドソープ、食器用洗剤
  • ゴミ袋、キッチンタオル
  • シーツやタオル類（リネン交換の頻度による）

これらは一度に買ってストックしておくと、1ヶ月あたりの費用を抑えられることもあります。ネット通販の定期便や業務用パッケージを活用するなど、コストダウンの工夫を検討するとよいでしょう。ただし、過度に品質を落としすぎるとゲストの満足度が下がるリスクがあるため、安さと品質のバランスを見極めることが大切です。

ランニングコストを最適化するためのポイント

上記で挙げたランニングコストは、どれも「運営を続ける限り必ず必要となる費用」です。ただし、その額は物件の立地や特徴、オーナーの方針などによって大きく変動します。ここからは、ランニングコストを最適化するために意識したいポイントをいくつかご紹介します。

1.標準化と柔軟性のバランス

たとえば「清掃手順のマニュアル化」「消耗品の購入ルーティン化」などを行うと、一定レベルの品質を保ちながら、経費を最小化することができます。ただし、ゲストの要望やトラブルには個別対応が必要なことも多いので、完全に画一化するだけではうまくいかない面があるのも事実です。

“標準化でコストを下げつつ、ゲストごとに柔軟な対応ができる”というバランスを模索するのが、いまの時代の民泊運営に求められるということです。

2.清掃クオリティにはお金をかける

上述したように、清掃費用は決して安いものではありません。しかし、ここをケチると「部屋が不潔だ」という致命的なレビュー評価を得かねず、将来的な損失の方が大きくなる恐れがあります。ゲストが部屋に入った瞬間に感じる“第一印象”は何にも代えがたいものです。清掃のクオリティには惜しまず投資することがおすすめです。

3.必要に応じて代行会社の活用を検討する

代行会社に支払う手数料（15～20％）を見て二の足を踏む人もいますが、その分、自分の手が空いて別の収益活動に注力できるなら、一概に高いとは言えないでしょう。民泊運営における「裁量権」をどこまで自分で持ちたいか、どの業務を任せるべきかを整理しておくと、より効率的な運営につなげられます。

4.プランニングをこまめに見直す

民泊の需要は季節やイベント、社会情勢などによって上下します。ホテル・旅館業界では、繁忙期と閑散期で料金を変動させるダイナミックプライシングが広く行われていますが、民泊でも同じ考え方を導入すると収益率を高めやすいです。

閑散期に稼働率が下がってしまうと、水道光熱費やWi-Fi費用はそのまま発生するのに、売上が下がるため収益性が落ちます。そこで、割引プランやキャンペーンを打ってなるべく空室率を下げたり、長期滞在（ウィークリーマンション的な活用）プランを検討したりと、工夫が必要です。

逆に繁忙期にはやや高めの料金設定にすることで、同じ部屋数でも収益を増やせる場合があります。こうしたこまめなプランニングの見直しは、「作物の生育状況を見て肥料や水やりを調整する」農民の姿勢にも通じるものがあるでしょう。

経費を知り、柔軟に対応することが、利益最大化への道

民泊運営にかかる経費はまとめると以下になります。

• 予約サイト手数料：3～15％
• 清掃費用：1回あたり5,000～30,000円（広さやベッド数による）
• 運営代行費用：月売上の15％～20％
• ゴミ処理費用：月8,000～15,000円
• 水道光熱費：変動制（物件や季節による）
• Wi-Fi費用：月3,000～6,000円程度（プランによる）
• 消耗品費用：シャンプーや紙類など、買い置きの仕方や利用頻度により変動

大事なのは、“経費と労力のバランス”を取りながら、ゲストの満足度を追求し続けることです。どれだけ広くて美しい物件でも、清掃が行き届かず不潔だと敬遠されますし、逆にこぢんまりした物件でも、オーナーや代行会社が細やかにコミュニケーションを取ることでリピーターを獲得するケースもあります。結局のところ、民泊運営に必要なのはモチベーションと柔軟性、そしてコストに対する深い理解が鍵を握ってくるのです。

Stay Buddy株式会社にぜひご相談ください

民泊運営における経費管理や、より効率的なランニングコスト最適化をお考えの方は、ぜひStay Buddy株式会社にお問い合わせください。

民泊の立ち上げサポートから、日常的なゲスト対応や清掃管理、さらには収益最大化につながる集客プランの提案など、包括的にサポートさせていただきます。皆さまの物件やライフスタイルに合わせて、最適な運営モデルを一緒に構築していきましょう。