民泊運営代行ならお任せください
完全無料 オンライン相談かつては限られた時期にしか使わず、空き家同然になりがちだった別荘を、住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）などを活用して「収益化」するオーナーが増えています。
広々とした空間や自然豊かなロケーションが特徴の別荘であれば、都市部の物件とはひと味違った体験をゲストに提供できるメリットがあります。その一方で、民泊申請や管理組合との調整、別荘特有の民泊清掃の手間など、クリアすべき課題も存在します。この記事では、別荘を民泊運用したい不動産オーナーの方向けに、
- 別荘民泊のメリットとリスク
- 必要な手続き（民泊申請）や許可の種類
- 民泊清掃をはじめとした運営のポイント
- 別荘ならではの集客（民泊集客）戦略
- 成功事例と実践ステップ
などを専門的な観点から分かりやすくご紹介します。最後までお読みいただければ、別荘民泊の全体像を把握し、スムーズに運営をスタートする手がかりが得られるはずです。
1. 別荘民泊が注目される背景と魅力
1-1. 「もったいない」別荘の維持費を補填
別荘を所有している方ならご存じのとおり、固定資産税や管理費、必要に応じたリフォーム代など、別荘には維持コストがかかり続けます。使用頻度が低いほど「年間を通じて維持費のみが出ていく」という状態になりがちです。そこで、オーナーが使わない期間を民泊として貸し出すことで、遊休資産を有効活用しつつ、維持費の一部あるいは全額以上を収益でカバーできる可能性が出てきます。
1-2. 観光需要の拡大と宿泊ニーズの多様化
特にリゾート地や観光地にある別荘は、ホテルが取りにくいピークシーズンになると「手頃な宿を探す旅行者」が急増します。さらに、昨今はファミリーやグループ旅行向けに「一軒まるごとを貸し切りたい」という需要が増えており、別荘のように広い室内や自然の眺望がある物件は大きな魅力です。また、インバウンド（訪日外国人旅行者）やワーケーション需要の高まりも後押しとなっており、一軒家ならではのプライベート空間は国内外のゲストから注目されています。
1-3. 自分たちも使えるメリット
別荘民泊の魅力は、オーナー自身も別荘として利用できる点です。ホテル経営と違い、年間を通じて固定的に貸し出すのではなく、「自分が利用しない期間だけゲストに解放する」というスタイルを取れます。家族や友人が泊まりに行くスケジュールに合わせて予約をブロックできるため、プライベートと収益化の両立が可能なのです。
2. 別荘を民泊運用するメリットとリスク
2-1. メリット
- 維持費の軽減・収益化
別荘にかかる年間コスト（管理費・税金など）を民泊収益でまかなえれば、実質的な負担が軽くなります。リゾートエリアであれば繁忙期に高い宿泊単価を狙えるケースもあり、上手く運営できれば手元に利益が残ることもあります。 - 地域貢献につながる
宿泊施設不足のエリアや観光活性化を望む地方自治体において、民泊は新たな集客手段として歓迎されることが少なくありません。観光協会と連携して積極的にゲストを誘致することで、地域経済の活性化にも貢献できます。 - 自分のスケジュールに合わせやすい
先述のとおり、完全な事業型ホテルより柔軟に運営できる点が大きなメリットです。ある程度の営業日数を確保しつつ、自身の利用とバランスを取りやすいため、“ほどよい副業”として人気を集めています。
2-2. リスク
- 管理規約や近隣住民とのトラブル
別荘地やリゾートマンションには厳格な管理規約があることが多く、そこで「宿泊事業」を禁じられている場合は民泊が難しいケースがあります。また、オーナーが常駐しないため、ゲストの騒音やゴミ出しなどがきっかけで近隣との関係が悪化するおそれもあるので要注意です。 - 違法営業リスク
別荘でも、**住宅宿泊事業法や旅館業法などに基づいた手続き（民泊申請）**をせずに営業すると違法になります。自治体から指導や営業停止命令を受けるリスクを回避するため、法令にのっとった届出が不可欠です。 - オフシーズンの稼働率低下
リゾートエリアは繁忙期と閑散期の落差が激しいです。なにも対策せず同じ宿泊料金で通年運営すると、閑散期には予約が入りにくく、稼働率が大きく落ち込むことが考えられます。価格戦略やプロモーションによる民泊集客が鍵となるでしょう。
3. 必要な許可・手続き（民泊申請）の基本
3-1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）
2018年6月に施行された住宅宿泊事業法、通称「民泊新法」により、個人宅や別荘などを合法的に短期宿泊施設として運営できる道が開かれました。ただし、年間180日以内という営業日数制限や、物件所在地の自治体への民泊申請（届出）が必要です。自治体によって独自の条例が定められている場合もあり、受理されるまでに消防設備の設置や書類手続きが求められることがあります。
住宅宿泊事業法のポイント
- 年間180日までの制限（自治体が条例でさらに短縮している例もあり）
- 宿泊者名簿の作成・保管義務
- 定期的な衛生管理（清掃やリネン類の交換など）
- 苦情対応窓口の設置、周辺住民への周知 など
3-2. 旅館業法や特区民泊との比較
- 旅館業法: 年間営業日数に制限がない代わりに、消防・衛生基準が厳格。客室面積やフロント設置などハードルが高く、別荘をそのまま使用するのは難しい場合も。
- 特区民泊: 一部地域（国家戦略特区）で定められる独自制度。自治体ごとに条例が異なり、申請書類や要件も様々なので事前調査が必須。
一般的には、年間180日程度の営業で十分というオーナーが多いため、住宅宿泊事業法に基づく届出を選ぶ傾向があります。一方、「通年で貸し出して本格的な宿泊事業を行いたい」という方は旅館業法も検討の余地があります。
3-3. 申請フローの概略
- 物件調査・管理規約確認
別荘地やマンションの場合、管理組合の規定をチェックし、民泊が認められているかどうかを確認。 - 自治体窓口への相談
住宅宿泊事業法の場合は保健所や観光関連部署が担当となるケースが多い。消防設備や構造要件について説明を受ける。 - 必要書類の準備
平面図、付帯設備の概要、近隣周知の書類、ゴミ処理計画など、自治体によって提出書類は細かく異なる。 - 申請・届出の提出
書類審査に加え、現地調査が行われることもある。設備や防火措置が不十分なら是正指示を受ける場合あり。 - 受理後営業開始
受理証明が出れば営業可能。ただし、届け出内容に変更があったときは速やかに自治体に届け出を行うことが求められる。
4. 「民泊清掃」の重要性：別荘ならではの注意点
4-1. 清潔感がレビュー評価の決め手
旅行者が宿泊先を選ぶ際、「清潔さ」は最重要視されるポイントのひとつです。特に別荘は間取りが広く、家具や雑貨も多いことから、清掃に手間がかかりやすい傾向があります。清掃の甘さが低評価レビューにつながると、その後の予約が激減するリスクが高いため、民泊清掃の品質管理は優先的に取り組みましょう。
4-2. チェックリスト作成と清掃スケジュール
- 清掃チェックリスト
- キッチン（シンク・食器類の除菌、ゴミ処理）
- トイレ・浴室（カビや水垢、排水の臭い対策）
- リビング（床の掃除、埃取り、窓拭き）
- ベッドメイク（シーツ・枕カバーの交換、リネン管理）
- 庭やテラス（落ち葉の掃除、バーベキュー設備などの清掃）
- 清掃スケジュール
チェックアウトから次のチェックインまでのインターバルを把握し、繁忙期でも滞りなく清掃が完了するよう人員や時間を確保する。リゾートエリアはスタッフの確保が難しい場合があるため、早めの計画が欠かせません。
4-3. リネンやアメニティの工夫
- 高品質かつ統一感のあるリネン類
別荘らしい高級感を演出するため、色や素材を揃えたリネンを使うとゲストの満足度が上がりやすい。 - 充実したアメニティ
シャンプー、ボディソープ、歯ブラシなどをホテルレベルで用意すれば、口コミで「備品が充実している」と評価されやすい。 - リネンのストック管理
繁忙期に複数の連泊予約が入ると洗濯が間に合わないことがあるため、替えの在庫を十分に確保しておく。
4-4. 清掃代行を利用する場合のポイント
- 地元の清掃会社・管理会社に依頼
別荘地特有の導線や広さを理解している業者なら、効率的に清掃を進められる。 - 依頼内容の明確化
「ゴミ捨てはどこまで」「庭の草むしりまで含むのか」など、業務範囲をあらかじめ明確にしておかないと、思わぬ追加料金トラブルが起きる可能性がある。 - 定期的なチェック
遠隔地からの運営だと清掃後の状態を確認しづらいが、写真報告やオンライン映像で定期的にチェックすることで品質を担保する方法もある。
5. 別荘民泊集客：繁忙期も閑散期も乗り切る戦略
5-1. OTA（Online Travel Agency）への掲載
AirbnbやBooking.com、楽天トラベルなどの大手旅行サイトに物件情報を登録すれば、国内外の多くの旅行者にアピールできます。特に、Airbnbは民泊の代名詞ともいえる存在で、検索で上位表示されやすく、ゲストレビューが蓄積するとさらに予約が入りやすくなります。
5-2. ダイナミックプライシング（価格調整）
リゾート地は季節やイベントで需要が大きく変動します。繁忙期は価格を高めに設定、閑散期は割引やキャンペーンで予約を呼び込み、通年で収益を最大化するのが理想です。最近はAIを使った価格自動調整システムを導入する民泊代行会社もあり、平均稼働率を向上させている例が見られます。
5-3. SNSや地域との連携
- InstagramやFacebook
別荘周辺の美しい景色や内装を映える写真で発信し、拡散効果を狙う。特に海外ゲスト向けにはビジュアルが重要です。 - 地域観光協会やDMO
当地ならではのアクティビティやイベント情報とセットで物件を紹介すると、旅程を考えている観光客への訴求力が高まります。 - 口コミとリピーター
別荘民泊は「ホテルにはないプライベート感」を強みに、満足したゲストがリピーターになる率が高いとされています。滞在後のフォローアップや再利用時の割引などを整備し、リピート利用を促しましょう。
5-4. ターゲット別プロモーション
- ファミリー・グループ旅行
- バーベキュー設備、駐車場の複数台利用可、キッズ用品などの充実をPR。
- ワーケーション層
- 高速Wi-Fi、作業机、快適な椅子など“仕事がしやすい環境”をアピール。
- 富裕層・カップル
- プライベートプールやテラスなど、ラグジュアリー感の演出。貸切シェフサービスとの提携などがあるとさらに魅力的。
6. 成功事例：別荘民泊で上手くいったオーナーたち
6-1. シーズンごとの価格調整で利益を大幅アップ
事例A: 北海道のスキーリゾート地域に別荘を持つオーナーは、1年通して同じ宿泊料金で運営していたため、スキーシーズン以外の稼働率が低迷。そこでダイナミックプライシングを導入し、冬場は相場よりやや高めに、夏場は割安に設定して「自然体験プラン」をPRしたところ、年間稼働率が約1.5倍に上昇しました。繁忙期の売上増と閑散期の予約拡大により、最終的に前年対比で総収益が1.5倍に達しています。
6-2. 清掃品質改善で高評価レビューを獲得
事例B: 京都郊外にある古民家風の別荘を運用していたオーナーは、当初「埃が多い」「虫が出た」といった低評価レビューが目立ち、稼働率が伸び悩んでいました。地元の清掃代行サービスを契約し、チェックアウト後に必ず専門スタッフが隅々まで掃除・リネン交換する体制を構築した結果、「驚くほど清潔」「快適に滞在できた」という高評価が続出し、レビュー平均が星4.8以上に向上。これを機に検索順位も上がり、予約数が急増した事例があります。
6-3. 地域資源の活用でリピーター続出
事例C: 沖縄のビーチ近くにある別荘を運営するオーナーは、立地を活かした「プライベートビーチ体験」や地元食材のBBQセットをオプションで提供。さらに近隣住民の協力を得て漁港ツアーなど独自プランを企画したところ、ゲストから「他では味わえない特別な滞在」と好評を得ました。リピーターも増え、年間を通して安定した稼働率を維持しています。
7. 別荘民泊をスムーズに始めるためのステップ
これまでの内容を踏まえ、初心者オーナーが別荘民泊を始める際に押さえておきたい具体的ステップを整理します。
ステップ1. 物件のポテンシャルと管理規約の確認
- 管理組合・近隣との調整
リゾートマンションや分譲地の場合、規約で宿泊事業が禁止されていないか要チェック。もし制限がある場合は、管理組合としっかり話し合いを行う必要があります。 - 周辺の相場調査
ホテルや他の民泊物件をリサーチして、価格・稼働率・立地条件などを把握し、自身の別荘がどのように差別化できるか分析します。
ステップ2. 民泊申請の手続き
- 住宅宿泊事業法か、旅館業法か
年間180日以内でよければ住宅宿泊事業法を選択するのが一般的。 - 自治体窓口で必要書類を入手・提出
物件の間取り図、消防設備の設置状況、周辺住民への周知計画などが求められる。書類不備があれば再提出になるので丁寧に準備しましょう。 - 受理後に営業開始
受付完了後、営業証明や受理通知が来ればスタート可能。条例により「週末のみ営業可」など制限がある場合もあるため事前確認を怠らないように。
ステップ3. 清掃体制とリネン管理の確立
- 清掃業者を選ぶか、自主管理にするか
別荘地は人手不足の場合が多いため、オーナーが現地に行けない時の保険として地元業者との契約をおすすめします。 - 清掃チェックリストと写真報告
各部屋や設備ごとにチェック項目を設定し、清掃後に写真で報告を受ける仕組みを作ると品質が安定しやすい。 - 備品・アメニティの在庫管理
タオルやシーツは最低でも複数セット常備し、必要に応じて追加購入する計画を立てておく。
ステップ4. 「民泊集客」のためのプロモーション
- OTAへの登録
Airbnb、Booking.com、楽天トラベルなど主要プラットフォームへの掲載から始め、口コミ評価を積み上げる。 - 写真撮影・紹介文の工夫
プロカメラマンに依頼するなどして、別荘ならではの魅力を最大限にアピール。 - SNS・地域観光協会との連携
Instagramで映えスポットを発信したり、地元イベントと組み合わせた体験プランを提案すると差別化につながる。
ステップ5. レビュー管理とリピーター獲得策
- 滞在中のトラブル対応
ゲストからのメッセージに迅速に返信し、些細な要望にも柔軟に対応することで高評価を得やすい。 - 滞在後のフォローアップ
チェックアウト後に「ご利用ありがとうございました。またの機会にぜひお越しください」など、一言メッセージを送ると好印象につながる。 - リピーター向け特典
2回目以降の宿泊を割引したり、特別なアクティビティを用意して“もう一度来たい”と思ってもらう工夫をする。
8. まとめ：別荘民泊で実現する新たなライフスタイル
別荘を民泊として運用することは、オーナーにとって維持費の軽減や副収入という経済的なメリットがあるだけでなく、ゲストにとっては「都市の喧騒を離れ、広々とした空間で休暇を満喫する」という豊かな体験につながります。地域経済の活性化や交流の機会創出という意味でも、今後ますます注目が集まる分野です。
しかし、成功へのカギは法令遵守の民泊申請と品質管理（特に民泊清掃）、そして季節変動を見据えた民泊集客の戦略をしっかり立てることです。特にリゾート地なら、自然環境やアクティビティを活かした差別化が大きな武器になります。自分自身が使わない期間を有効活用し、ゲストと地域に喜ばれる運営を目指してみましょう。正しい準備と継続的な改善を行えば、別荘民泊はオーナーにとって「負担を減らしながら資産価値を保つ」賢い選択肢となり得ます。
ぜひこの記事を参考に、あなたの別荘に合ったスタイルで民泊運用を始めてみてください。
民泊運営代行ならお任せください
完全無料 オンライン相談参考・出展
- 国土交通省「住宅宿泊事業法」関連資料（民泊制度ポータルサイト）
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/ - 訪日外国人旅行者数・出国日本人数（観光庁 統計）
https://www.mlit.go.jp/kankocho/tokei_hakusyo/shutsunyukokushasu.html - 住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）〔厚生労働省・観光庁〕
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/content/001622384.pdf - 弁護士ドットコムニュース：マンション住民から苦情→管理規約で禁止…「民泊」の試練
https://www.bengo4.com/c_1012/n_8406/ - Airbnb公式ヘルプ：住宅宿泊事業法（民泊）の届出
https://www.airbnb.jp/help/article/2177 - Booking.com公式ガイド：バケーションレンタルのハウスルール設定
https://partner.booking.com/ja/hosts/setting-house-rules-holiday-rental - アンケート調査：宿泊施設を選ぶときに重視するポイント（Hotelier.jp）
https://hotelier.jp/inboundnews/data/tacklenote-0724.html - Airbnbスーパーホストインタビュー：東京・渋谷で語る民泊運営の実情
https://livhub.jp/interview/airbnb-superhost-tokyo-shibuya.html
