著者
StayBuddy株式会社
民泊運営代行ならお任せください
完全無料 オンライン相談民泊の稼働率とは
2018年6月に民泊新法が施行されて以降、民泊施設の数が減少しました。施行前には取り締まりがなかった違法民泊施設が撤退したことが大きな要因とされています。それらと並行して、民泊新法施行後の稼働率も減少したというデータも報告されています。
民泊新法では年間180日を超える営業が禁止されており、さらに地方自治体によっては営業日数がさらに制限されている場合があります。そのため、他の宿泊施設と比べて稼働率が低くなっています。
ただし、民泊の稼働率には地域ごとに大きな差があります。現在の民泊市場は東京、大阪、京都といった三大都市を中心に、北海道、沖縄、福岡、愛知、埼玉などの地方都市にも広がっています。地域によって経営状態が異なるため、稼働率を目安にする場合は運営する地域の稼働率を参考にすることが重要です。
民泊の稼働率を左右する要素について
民泊の稼働率に影響を与える要素はいくつかあります。その中でも特に重要なのは、観光需要の高い時期を正確に見極め、そのタイミングで民泊を適切に運営していることです。観光客が集中するシーズンに施設が利用可能でなければ、稼働率を上げることは難しくなります。
また、宿泊施設が予約されやすい環境を整えることも大切です。例えば、宿泊施設を検索した際に目立ちやすく、予約がスムーズに行えるプラットフォームを選ぶことがポイントとなります。ゲストにとって利便性の高い予約体験を提供することで、稼働率を向上させることができるでしょう。
Airbnbなど予約サイトのパフォーマンス
民泊の稼働率を左右する重要な要素の一つが、AirbnbなどのOTA（オンライン旅行代理店）でのパフォーマンスです。特に、OTAの検索アルゴリズムへの対応と、リスティング広告で使用する写真の質が稼働率向上のカギを握ります。この2つの要因を理解し、民泊経営に適切に取り入れましょう。
リスティングの掲載写真
リスティングに掲載する写真の質は、稼働率を高めるための極めて重要なポイントです。写真は、宿泊施設を選ぶ際の判断材料となるため、ゲストが施設の雰囲気や設備を正確に把握できるようにする必要があります。
たとえば、トイレやお風呂といった水回りの設備を含め、清潔感や快適さが伝わる写真を用意しましょう。写真のクオリティが低い場合、いくら設備が整っていても第一印象が悪くなり、予約数が減少する傾向にあります。プロのカメラマンに依頼するか、撮影の際には明るい自然光を活用するなど、クオリティ向上に努めましょう。
リスティングの検索順位
Airbnbのリスティング検索順位も、稼働率を大きく左右します。エリア検索機能や検索結果ページでの上位表示が特に重要です。Airbnbの検索アルゴリズムでは、閲覧数や予約率、レビューの数と質などが順位に影響を与えます。
ホスト管理画面では、検索インプレッション数（検索表示回数）やリスティングの閲覧数を確認できます。これらのデータをもとに、自身のリスティングがどの程度見られているかを把握し、必要に応じて写真や説明文、料金設定を改善することが求められます。
また、GoogleやAirbnbのエリア検索からアクセスするゲストは、上位に表示されるリスティングを優先的にクリックする傾向があります。そのため、検索順位を上げるための最適化は稼働率向上に直結する重要な施策といえるでしょう。
季節的要因
観光需要の高い季節には稼働率が上がります。そのため地域ごとの観光ピークを正確に把握し、そのタイミングで民泊を稼働させることが収益最大化のポイントです。
観光需要が高まる期間には、他の宿泊施設で予約が取れなかった旅行者が民泊に流れてくるケースも少なくありません。しかし、民泊新法では年間の営業日数が180日と制限されています。そのため、この180日をいかに需要が高まるタイミングに集中させるかが、民泊運営の鍵となります。
需要の高い時期を見極め、稼働日を適切に配分し、予約が取りやすいようにスケジュールを調整しましょう。観光イベントや繁忙期に対応できる柔軟な運営が、収益向上に寄与します。
民泊の稼働率を上げる方法とは
民泊の稼働率を向上させるには、Airbnbなど予約サイトのリスティングの仕組みを理解し、それに合わせた戦略を実施することが重要です。正しい方法を取り入れることで、効率よく予約を増やし、収益の最大化を図ることができます。ここでは、民泊の稼働率を上げるための具体的な方法を、Airbnbにフォーカスしてご紹介します。
施策1: Airbnbリスティング写真の改善
リスティングに掲載する写真を改善することで、民泊の魅力を最大限に伝え、稼働率アップを目指しましょう。以下のポイントを押さえることで、ゲストに選ばれやすいリスティングを作ることができます。
1. 多角的な写真で情報量を増やす
部屋全体や細部が分かるように、さまざまなアングルから撮影しましょう。同じ場所を複数の角度で撮影することで、部屋の広さや特徴が伝わりやすくなります。
2. 明るい時間帯に撮影する
写真は、晴れた日の明るい時間帯に撮影するのがおすすめです。暗い写真は部屋の印象を悪くしてしまう可能性があるため、自然光を利用して撮影するようにしましょう。
3. 高画質な写真を使用する
写真は画質の良いものを選びましょう。画質が低いと細部が見えにくくなり、魅力が十分に伝わりません。ただし、画像のデータサイズが大きすぎるとページの表示速度が遅くなり、ユーザーが離脱する可能性があります。高画質かつ軽量な写真を選ぶことがポイントです。
施策2: Airbnbリスティングの最適化
リスティングを最適化することで、検索順位を上げ、ゲストに見つけてもらいやすくすることが可能です。以下の点に注意して最適化を進めましょう。
1. レビューの質を向上
ゲストからの高評価レビューは、リスティングの信頼性を高め、検索結果の上位表示にも影響します。レビューを増やすために、滞在後に丁寧にレビュー依頼を行い、満足度の高いサービスを提供しましょう。
2. 写真枚数を増やす
宿泊施設の情報を詳しく伝えるために、多くの写真を掲載しましょう。部屋の雰囲気や設備の詳細が分かる写真を揃えることで、ゲストの信頼を得やすくなります。
3. コメントの活用
ゲストとのコミュニケーションは、レビューだけでなくコメント欄でも行いましょう。迅速かつ丁寧に返信することで、ホストとしての信頼感を高めることができます。
4. 定期的なリスティング更新
リスティングページの情報を小まめに更新することも重要です。季節に合わせた写真やテキストの更新を行うことで、ゲストに常に新鮮な印象を与え、検索順位の向上も期待できます。
施策3: 予約サイト以外の直接予約を取れる仕組みを構築
AirbnbなどのOTAに頼り切らず、自社サイトやSNSを活用して直接予約を獲得する仕組みを作りましょう。
1. 自社サイトの運営
自社サイトを作成し、予約機能を実装することで、手数料を削減しつつ予約を直接受けられます。SEO対策やブログの活用で、集客力を高めることがポイントです。
2. SNSの活用
InstagramやFacebookを活用して、宿泊施設の魅力を発信しましょう。宿泊したゲストの口コミや写真をシェアすることで、新規のゲストを引き寄せることができます。
3. リピーター向けの割引プラン
直接予約を促進するために、リピーター限定の割引プランを提供するのも効果的です。リピーターの増加は、安定的な収益につながります。
Airbnbを活用して民泊の稼働率を上げる
Airbnbを活用して民泊の稼働率を向上させる方法についてご紹介しました。
民泊事業を始めたからには、高い収益を目指さない手はありません。特に日本の民泊利用者は外国人が大半を占めています。Airbnbは海外ユーザーにも広く利用されているため、リスティングの最適化を行うことで検索順位を上げ、稼働率の向上を目指すことが可能です。
検索順位が上がると、予約数が増え、結果的に収益アップにつながります。Airbnbを賢く活用し、民泊の運営を成功させましょう。
私たちStay Buddy株式会社は、大阪を中心に民泊物件を複数管理しています。住宅宿泊管理業者これから民泊事業を始めたいけれど、どこから手を付けてよいかわからない。始めて見たけど予約が埋まらないという方は、ぜひお気軽にご相談ください。
