民泊物件を購入するなら知っておきたい手順と物件の探し方・選び方について

「民泊を始めたいけど、物件の探し方がわからない」「購入と賃貸、どちらを選ぶべきか悩んでいる」そんなお悩みをお持ちではありませんか？

民泊ビジネスの成否を大きく左右するのが物件選びです。本記事では、民泊物件を購入する際の具体的な流れやリサーチ方法をわかりやすく解説します。さらに、物件を購入する場合と賃貸する場合、それぞれのメリットとデメリットもご紹介。どちらが自分に合っているか判断する参考資料にしてください。

民泊物件が満たすべき条件

民泊事業を行うためには、物件が住宅宿泊事業法、旅館業法、または国家戦略特別区域法（特区民泊）いずれかで定められた要件を満たしている必要があります。たとえば、住宅宿泊事業法における物件の要件は以下の通りです。

・特定の方が生活している物件であること
・入居者募集が行われている物件であること
・所有者や転借人が所有する別荘やセカンドハウスに該当する物件であること

さらに、台所、浴室、便所、洗面設備が備わっていることも必須条件となります。旅館業法や特区民泊の場合はさらに厳しい要件が求められるケースもあります。物件選びの際は、これらの要件をしっかりと確認し、事業計画に適した施設であることを確かめましょう。

（詳しい要件に関してはこちらの記事が参考になります）

民泊物件を購入する流れとは？

民泊物件を購入する際には、以下のステップを踏むことが一般的です。それぞれのステップで押さえるべきポイントを確認しながら、自分の計画に合った方法を考えてみましょう。

物件の種類を確定する

まず、購入する物件の種類を決めます。民泊物件は以下の3種類に分類されます。

・一戸建て
一棟マンションと同様に管理規約がなく、比較的手頃な価格で購入可能です。物件によっては改装の手間がかかる場合がありますが、投資初心者にも始めやすい選択肢といえます。

・区分マンション
分譲マンションの一部屋単位で購入するタイプです。部屋ごとに所有者が異なり、管理規約によって民泊が禁止されている場合があります。事前に管理組合に確認する必要があります。

・一棟マンション（アパート）
一棟丸ごと所有するタイプで、管理規約などの制約がありません。ただし購入金額が高額になるため、初期投資が大きくなる点に注意が必要です。

エリアを絞って物件を探す

次に、民泊を開業するエリアを決定します。以下のようなエリアが選択肢に挙げられます。

・大都市（東京、大阪など）
宿泊需要が高いものの、競争が激しく家賃も高い傾向があります。収益化を目指すには、物件の魅力を強化することが重要です。

・観光地
地域の観光資源を活かせる一方、需要が季節やイベントに左右される点に注意が必要です。

・田舎
競合が少ないものの、集客が難しい場合があります。地域の魅力を深掘りし、独自の価値を打ち出す工夫が必要です。

・自宅周辺
自分で管理しやすく、緊急時に迅速に対応できるため初心者向けです。

資金計画と収支計画を立てる

物件の購入費だけでなく、家具や備品、消防設備の設置費用なども含めた資金計画を立てます。自己資金が不足している場合は、以下のような融資制度を検討しましょう。

• 三井住友信託銀行の「民泊事業ローン」
• 日本政策金融公庫の「衛生環境貸付」

融資を受けるには創業計画書の作成が必須です。計画書は専門家の力を借りて作成することで、審査通過率を高めることができます。

申し込み&契約

物件が決まったら、不動産会社に購入を申し込みます。この際、以下の手順を踏みます。

・申込証拠金の預託
購入を申し込む際に証拠金を預ける場合があります。契約前に購入を取りやめる場合、証拠金は返還されます。

・重要事項説明の確認
売主または代理会社から、物件に関する重要事項説明を受けます。問題がない場合、契約を進めます。

・インスペクションの実施（任意）
建物の状態を確認するために建築士によるインスペクションを行うことも検討できます。これにより、契約後のトラブルを未然に防ぐことができます。

物件の選定から購入手続きまでの流れをしっかり把握し、自分に合った物件を選ぶことで、民泊ビジネスで成功を掴みましょう。

民泊用物件の探し方

民泊物件を購入する流れがわかっても、どのように探せばいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。ここでは、物件探しに役立つ4つの方法をご紹介します。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合った方法を見つけてみましょう。

不動産ポータルサイトで検索する

一般的な不動産ポータルサイトを利用して民泊物件を探す方法です。たとえば、SUUMOやLIFULL HOME’Sといったサイトには、民泊対応可能な物件も掲載されています。

ポータルサイトを利用するメリットは、民泊物件だけでなく、一般的な物件情報も含まれているため、全体の相場感をつかみやすい点です。また、民泊専用のサイトには掲載されていない物件を見つけることもできるでしょう。

一方で、あくまで民泊専門ではないため、民泊物件の掲載数が少ないというデメリットもあります。ただ、人気がなく長期間借り手がついていない物件を見つけて、大家さんに民泊利用を交渉するという方法も試す価値があります。

民泊物件専門のポータルサイトで検索する

民泊物件.comやMINCOLLEなど、民泊物件専門のポータルサイトを利用する方法です。

専門サイトの最大のメリットは、民泊可能な物件情報が豊富に揃っていることです。民泊営業可能な物件は限られているため、効率よく探せる点で非常に便利です。

しかしながら、相場よりも高額な物件や、敷金・礼金が高めに設定されているケースも多く、慎重に見極める必要があります。また、一般的な不動産ポータルサイトとは異なり、仲介業者からの手厚いサポートが期待できない場合がある点も留意しましょう。

民泊届出住宅の一覧から探す

各自治体が公開している「住宅宿泊事業届出住宅一覧」を活用する方法です。この一覧には、すでに民泊の許可を受けている物件が登録されています。

この方法の利点は、既に民泊営業を行っている物件を見つけられることです。同じマンションに空きがあれば、大家さんから許可を得られる可能性が高くなります。また、既存の物件は消防設備が整っていることが多く、初期費用を抑えられる場合もあります。

一方で、ポータルサイトとは異なり、写真などの物件詳細が載っていないため、住所から自分で調べる必要があるなど手間がかかります。また、すでに空きのない物件も掲載されている点には注意が必要です。

民泊運営代行業者や仲介業者を通して探す

民泊運営代行業者や民泊専門の仲介業者を利用する方法です。運営代行業者は物件管理や許認可取得の経験が豊富で、的確なアドバイスをもらえます。一方、仲介業者は運営経験はないものの、民泊に関する深い知識を持っています。

どちらも、物件選びの際にメリットやデメリットをしっかり説明してくれるため、初心者にとっては心強いサポートとなるでしょう。ただし、仲介業者は契約成立後に収益を得る仕組みのため、全てのアドバイスを鵜呑みにせず、自分自身でも慎重に検討する姿勢が大切です。

民泊物件を探すときの注意点

民泊用物件の探し方を理解した後は、実際に探す際に注意すべきポイントを押さえておきましょう。これらのポイントを意識することで、効率的に理想的な物件を見つけることができます。

民泊可能物件かどうか確認する

特に、不動産のポータルサイトを利用する際に注意すべきなのが、その物件が「民泊可能」であるかどうかです。

ポータルサイトでは、民泊対応物件と記載されている場合でも、詳細を確認したところ「問い合わせたらNGだった」というケースが少なくありません。そのため、気になる物件を見つけた場合には、掲載ページ内で「民泊可能」に関する記載を丁寧に確認しましょう。

また、前述した民泊が可能な物件の要件（住宅宿泊事業法や特区民泊の基準）に該当しているかもチェックが必要です。さらに、物件の状態を確認し、リフォームが必要な場合にはその費用も計算に入れておくことが大切です。

用途地域を確認する

民泊用の物件を選ぶ際には、その物件が位置する用途地域を必ず確認することが重要です。用途地域とは、都市計画法に基づいて土地利用の目的を定めた区域区分のことで、住宅地や商業地、工業地などが含まれます。

民泊営業が可能な地域は限定されており、住居専用地域などでは営業が制限されている場合があります。一方、商業地域や準住居地域では民泊営業が比較的スムーズに行えることが多いです。

また、特区民泊として運営する場合には、エリアによっては追加の要件が課されることもあるため、地元の条例や規制を確認することも欠かせません。物件選びの際には、不動産業者や行政窓口に相談して、用途地域に適合しているかを確実に確認しましょう。

ハザードマップも確認する

気になる物件を見つけたら、ハザードマップを活用して災害リスクを確認することも大切です。具体的には、その物件が浸水、津波、土砂災害などの警戒区域に該当していないかをチェックしましょう。

災害リスクの高い区域に物件がある場合、以下のようなデメリットが考えられます。

・災害リスクの増加：大規模な自然災害が発生した場合、施設が損害を受けやすくなります。
・資産価値の減少：災害警戒区域内の物件は、購入希望者に敬遠され、売却時に価格が下がる可能性があります。
・再建築制限：特に土砂災害特別警戒区域内では、再建築に制限がかかり、追加のコストが発生する場合があります。

たとえば、南海トラフ地震による津波被害が懸念されている沿岸地域では、既に物件価格が下落傾向にあるエリアも見られます。そのため、災害リスクの高い立地は避けることが推奨されます。ハザードマップは各自治体や国土交通省のサイトから確認できますので、物件選びの際には必ずチェックを行い、安全性を確保しましょう。

民泊するなら購入or賃貸？

民泊物件の購入方法について理解を深めた一方で、「購入と賃貸のどちらが良いのか迷っている」という方も少なくないでしょう。ここでは、購入する場合と賃貸する場合のメリットとデメリットを整理してお伝えします。

購入のメリットとデメリット

民泊物件を購入するメリット

購入には、以下のような大きなメリットがあります。

・大家さんに民泊許可を取らなくていい
賃貸物件では、大家さんから民泊の許可を得る必要がありますが、購入した物件ではその手間が省けます。その分、準備期間が短縮されるのもポイントです。

・売却益が期待できる
購入価格よりも高値で物件を売却できる可能性があります。不動産価値が上昇するエリアで物件を購入すれば、民泊運営終了後の売却益でさらに利益を得ることが可能です。

・リフォームの自由度が高い
購入した物件は自分の所有物であるため、テーマや雰囲気に合わせて自由にリノベーションが可能です。個性を演出することで、競合との差別化を図れるのも魅力です。

民泊物件を購入するデメリット

一方で、購入には以下のデメリットもあります。

・初期費用が高額
購入には物件価格に加えて、登記費用、仲介手数料、リフォーム費用などが必要になるため、まとまった資金が必要です。

・ランニングコストが高い
固定資産税や都市計画税がかかり、住宅用途でない場合はこれらの軽減措置が受けられない場合があります。また、住宅用の火災保険が利用できないため、事業用の火災保険に加入する必要があるケースもあります。

・運用リスクが高い
不動産価格が下落した場合、思ったように売却益を得られない可能性があります。また、民泊運営がうまくいかない場合、維持費用が負担になることも考えられます。

物件を購入する場合、自由度が高く利益を追求しやすい反面、初期投資とランニングコストが重くのしかかる可能性があります。資金計画をしっかり立て、物件選びと運営戦略を慎重に進めることが重要です。

賃貸のメリットデメリット

賃貸物件を利用して民泊を始める方法には、購入にはない手軽さと柔軟性がありますが、一方で特有の制約もあります。ここでは、賃貸物件を活用するメリットとデメリットを整理して解説します。

賃貸で民泊をやるメリット

賃貸物件で民泊を始めることには、以下のようなメリットがあります。

・初期費用を抑えられる
賃貸物件の場合、初期費用はおおよそ100万円程度で済むことが多く、購入物件と比べて始めやすいのが魅力です。また、ローンを組む必要がないため、資金計画がシンプルになります。

・固定資産税が不要
購入物件では必須となる固定資産税や都市計画税の支払いが必要ないため、ランニングコストを抑えられる点が大きな利点です。

・撤退が容易
収益が思うように上がらない場合でも、賃貸物件なら契約を解約して退去するだけで撤退できます。売却や転用が難しい購入物件と比べて、撤退のハードルが低い点は賃貸物件の大きなメリットです。

賃貸で民泊をやるデメリット

一方で、賃貸物件を利用するには以下のようなデメリットもあります。

・賃料や初期費用が割高になりがち
民泊可能な物件は市場に限られており、需要が高い分、賃料や敷金・礼金が割高になることがあります。住居として借りる場合よりも費用が高くなることを念頭に置いておく必要があります。

・リフォームに制約がある
賃貸物件では、内装や設備の改修に制限がある場合が多く、物件の個性を活かしたコンセプト作りが難しいことがあります。また、リフォームが可能な場合でも、指定された業者しか施工できないなどの条件が付くことがあります。

・許可の取得が必要
民泊運営を始める前に、物件の大家さんやマンションの管理人から事前に許可を得る必要があります。このプロセスには時間と交渉が必要になるため、スムーズに始められない場合もあります。

民泊やるなら購入か？賃貸か？お悩みの方はStay Buddyまで！

民泊物件を購入するかどうかは、賃貸との比較をしっかり行ったうえで決定しましょう。購入を決めたら、さまざまなリサーチ方法を駆使して物件を探し、相場感を把握するところからスタートしましょう。

手元にある資金に合った物件の希望条件を整理し、効率的に探すためには、民泊運営代行業者をはじめとする民泊の専門家に相談するのも一つの手です。私たちStay Buddyでは物件探しに加えて、民泊のプロデュースや申請〜運営代行まで一貫して対応している会社です。ご興味のある方はぜひ気軽にご相談ください。