大阪で特区民泊を始めるには？｜必要な手続きや申請方法、集客方法を解説します

大阪は関西国際空港を擁することから、日本国内だけでなく、多くの訪日外国人が訪れる地域です。

難波や梅田のような繁華街だけでなく、箕面大滝、大阪城、万博記念公園といった魅力的な観光スポットが数多くあり、訪れる人々を楽しませています。また、大阪は京都や兵庫などの主要都市にもアクセスが良いため、観光拠点としても人気が高い地域と言えるでしょう。

そのような背景から、近年では大阪で空き家を活用して民泊を始める人が増えています。本記事では、大阪で特区民泊を始める際に必要となる手続きや申請の方法について、詳しく解説します。

特区民泊とは？

特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づいて指定された「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」を指します。

特区民泊が認められたエリアでは、旅館業法の適用が除外され、柔軟性の高い民泊運営が可能です。しかし、その一方で最低滞在期間や建物の構造設備に関する基準など、一定の規制が設けられています。

また、特区民泊はどの地域でも運営できるわけではありません。営業可能な地域には規制があるため、事前の確認が必要です。

よく誤解される点として、特区民泊は訪日外国人専用のサービスではないということが挙げられます。特区民泊は訪日外国人の滞在に適した環境を提供することを目的としていますが、条件を満たせば日本人の利用も可能です。利用者がルールを守ることを前提に、さまざまな方に宿泊・滞在の場を提供する仕組みとなっています。

大阪府内で特区民泊を実施できるエリア

以下は大阪府内で特区民泊を実施できる地域です。

• 大阪市
• 八尾市
• 寝屋川市

さらに、大阪市内で特区民泊を運営するには、物件が以下のいずれかの地域に所在している必要があります：

• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域

特に、大阪市中央区や北区、天王寺区など、繁華街や観光地が集中するエリアでは、比較的多くの物件で特区民泊の運営が可能です。一方で、大阪市内の他の区では、例えば床面積が3,000平方メートル以上などの条件が課されている場合があり、物件選びには注意が必要です。

特区民泊が導入された背景には、増加する訪日外国人観光客に対応するため、宿泊施設の不足を補うという目的があります。コロナウイルスの影響で一時的に訪日客が減少しましたが、状況が改善した今、再び多くの外国人観光客が大阪を訪れています。

特区民泊は、訪日外国人の需要を満たし、大阪府としてのビジネスチャンスを最大限に活用するための取り組みです。空き家や遊休不動産を活用し、地域の経済活性化にもつながる施策といえるでしょう。

ただし、特区民泊を始めるには地域や物件に応じた条件を満たす必要があります。詳細については本文でさらに詳しく解説していきます。

民泊条例とは

民泊条例は、近年増加している民泊運営に関するルールを定めたもので、近隣住民とのトラブルを防ぎ、健全なサービスの普及を目指すことを目的としています。

一部の民泊施設では、安全性や衛生面が不十分であったり、騒音やゴミ出しの問題が発生したりすることがありました。こうした課題に対応するため、民泊条例では民泊運営に必要な基準や手続きが明確化されています。

以下は、民泊条例で特に重要とされる2つの要素についての説明です。

1. 国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例

近年、インターネットやアプリを活用した個人間での宿泊施設貸し借りが普及しています。しかし、これらの取引は旅館業法に抵触する可能性があり、トラブルが発生するリスクが伴います。

このような問題を解消するために制定されたのが「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」です。この条例に基づき、以下の条件を満たす場合に限り、民泊運営が認められます。

• 国家戦略特別区域内であること
• 使用期間が7～10日の範囲であること
• 賃貸借契約に基づくものであること
• 外国語の案内があること
• 居室が法施行令12条3号を満たすこと
• 一部が旅館業に該当すること

これらの条件により、民泊事業の透明性が向上し、利用者・運営者双方にとって信頼性の高いサービスが提供されています。

参考: 内閣府「旅館業法の特例について」

2.住宅宿泊事業法に関する条例

住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）は、2018年6月に施行された法律で、住宅や家屋を宿泊施設として提供できることを定めています。通常、ホテルや旅館は法律により住宅専用地域に建設することが制限されていますが、この新法により、未利用の住宅や空き部屋を宿泊施設として活用することが可能になりました。

しかし、観光客が住宅専用地域に大量に流入すると、近隣住民の生活環境が損なわれる可能性があります。この問題に対処するため、各自治体は地域ごとの環境や事情に応じて、以下のような条件を設けています。

• 住宅宿泊事業が許可される地域
• 営業可能な期間
• 事業者が遵守すべき衛生や安全に関する基準

これにより、地域住民と観光客の双方にとって快適な環境を維持する仕組みが整えられています。

参考: 民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？」

近隣住民への説明会の実施

特区民泊を運営する際には、近隣住民とのトラブルを避けるため、事前に説明会を開催することが義務付けられています。第三者に自宅や空き家を貸し出す場合でも、近隣住民とのトラブルが発生した場合は物件所有者に責任が問われることがあります。円滑な運営を目指すためにも、事前の説明会は非常に重要なステップです。

以下では、説明会の際に押さえておきたいポイントを解説します。

説明会をする相手と内容

説明会では、特区民泊として運用する不動産について、近隣住民に詳細を説明します。対象となる住民は、物件から道路や公園を挟んで10m以内の範囲に居住する方々です。同意を得る必要はありませんが、対象範囲内の住民に対し、口頭または書面での周知を行う義務があります。

近隣住民に周知する方法

特区民泊を運営するにあたり、近隣住民への周知には以下の方法を活用します。

1. 説明会の実施

• 対象住民に説明会の開催をポスティングや書面で通知します。
• 説明会に参加できなかった住民への追加説明は義務ではありませんが、問い合わせには対応する必要があります。

2. 戸別訪問

• 対象となる全世帯を訪問し、直接説明を行います。
• 対面できた場合は、必要事項を記載した書面を使い丁寧に説明します。
• 不在の場合は書類をポスティングし、必要に応じて問い合わせに対応します。

特区民泊の認定申請の流れ

以下は、特区民泊の認定申請から認可を受けるまでの基本的な流れです。

1. 事前相談

特区民泊を始める際には、物件が一般住宅よりも高度な防災機能を備える必要があります。このため、運営を検討している物件の図面を持参し、区の生活安全課と消防署へ事前相談を行いましょう。この相談では、特区民泊に必要な基準や改善点について具体的な指導を受けることができます。

2. 民泊事業計画の周知

事前相談と並行して、近隣住民への周知が求められます。これは、先に説明した通り、周知文書の配布や説明会の開催を通じて行います。地域によっては説明会が必須ではない場合もありますが、多くの場合は実施が必要です。周知文書には事業内容や苦情対応窓口などの情報を明記し、住民にしっかりと理解してもらうことが重要です。

3. 認定申請の提出

近隣住民への説明会を完了し、了承を得たら、必要な書類を揃えて生活安全課に認定申請を行います。申請時に必要な主な書類は以下の通りです。

• 住民票の写し
• 賃貸借契約や関連契約に関する約款
• 施設の図面
• 周知活動の完了報告
• 苦情や問い合わせ対応の体制と方法
• 物件を事業で使用する正当な権利を証明する書類
• 消防法令適合通知書

必要書類が不足している場合は申請が遅れるため、事前に漏れがないよう確認しておきましょう。

4. 現地調査

書類審査が完了した後、区の生活安全課員が現地調査を行います。この調査では、防火設備や安全基準が適切に整備されているか、事業計画通りの運営が可能かどうかが確認されます。

もし問題点が見つかった場合は、改善を行った上で再調査を依頼します。適切に対応することで、次回の調査で承認を得られるよう準備を整えましょう。

5. 認定書の交付

現地調査をクリアすると、特区民泊運営の認定書が発行されます。この認定書が手元に届いた段階で、特区民泊の運営が正式に可能となります。認定書に記載された認定番号を宿泊予約サイトに登録し、いよいよ集客を開始しましょう。

特区民泊の申請プロセスは、事前準備や書類提出、現地調査など、いくつかのステップを踏む必要があります。スムーズな運営を目指すためにも、ひとつひとつ確実に対応していくことが重要です。

特区民泊で集客を成功させ収益を上げる方法

1. 物件にマッチした予約サイトに登録する

まずは、物件を適切な予約サイトに登録することから始めましょう。宿泊施設を探している人に物件を知ってもらうことが集客の第一歩です。代表的なプラットフォームとして Airbnb が挙げられますが、 Booking.com や 楽天トラベル などのサイトにも登録することで、より幅広い層にアプローチできます。

予約サイトに掲載する際は、物件情報を詳細に記載することが重要です。備品やアメニティに加え、近隣の観光地や交通アクセス、スーパーの位置などの情報を掲載すると、ゲストが滞在をイメージしやすくなります。また、複数サイトで運営する場合は、予約の重複を防ぐために サイトコントローラー を活用しましょう。

2. SNSアカウントを作って直接集客を狙う

予約サイトに加え、SNSを活用することで、より直接的にゲストにアプローチできます。 Instagram や Facebook は無料で利用できる上、多くのユーザーが宿泊施設探しの参考にしています。SNSを通じて物件の魅力を発信することで、国内外の潜在的なゲストを惹きつけることが可能です。

投稿では、英語や他言語を使用して海外のユーザーにもリーチしましょう。施設の内装や周辺の観光スポット、季節のイベント情報を視覚的にアピールするのも効果的です。また、 ストーリーズ や リール を使った短い動画で動きのある魅力を伝えると、ゲストの関心をさらに引きつけることができます。

3. 内装やインテリアには惜しまず投資する

リスティング写真は、ゲストの興味を引くための重要な要素です。そのため、内装やインテリアには一定の投資を惜しまないようにしましょう。たとえば、観葉植物やアート作品を使ってシンプルかつ洗練された雰囲気を演出することで、写真映えする空間を作れます。

まずはテーマを決めることから始めましょう。「北欧風」「和モダン」などのテーマを設定し、カラーパレットを統一すると、部屋全体にまとまりが生まれます。コストを抑えたい場合は、手頃なインテリアショップやオンラインマーケットプレイスを活用して、予算内で魅力的な空間を作り上げましょう。

特区民泊の集客に関しては、別のブログで詳しく紹介しています。興味のある方はぜひそちらもご覧ください。『民泊の集客を成功させるコツ｜予約が取れない民泊にするためにやるべきことを解説します』

特区民泊を始めるならStay Buddyへご相談を

大阪で特区民泊を始めるには、事前準備や地域特有の規制への対応が必要です。特区民泊は旅館業法の規制が一部緩和されている一方で、最低滞在期間や設備要件、近隣住民への周知など、守るべき条件があります。まずは対象エリアの確認から始め、適切な物件選び、必要書類の準備、認定申請、そして運営体制の整備を進めていきましょう。

近隣トラブルを避けるための説明会や、防災設備の設置、正確な書類提出が運営成功の鍵です。また、認定後もゲスト対応や施設管理をしっかり行うことで、地域に愛される特区民泊を目指せます。初めての方でも確実にステップを踏めば、特区民泊は魅力的な事業として展開可能です。

私たちStay Buddy株式会社は、特区民泊の申請から運営代行まで一気通貫で行う会社です。特区民泊についてアドバイスやサポートを受けたい方は、ぜひ気軽にご相談ください。