住宅宿泊事業法（民泊新法）とは｜民泊を始める上で知っておきたい法律の基礎知識

宿泊施設を提供するビジネスは、日本では「旅館業法」に基づいて長らく運営されてきました。この法律は昭和23年に制定され、70年以上にわたり時代の変化に合わせた改正が行われてきました。しかし、近年では外国人観光客の急増や空き家問題、さらにはインターネットを活用した新しい宿泊ビジネスの台頭により、既存の旅館業法では対応しきれない状況が生まれています。

そこで登場したのが、2018年6月15日に施行された「住宅宿泊事業法」、通称「民泊新法」です。この新しい法律は、従来の旅館業法には当てはまらない形態の宿泊提供、すなわち「住宅宿泊事業」に対応するために策定されました。以下では、住宅宿泊事業法について詳しく解説していきます。

住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、従来の旅館業法が規定する3つの営業形態（ホテル・旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業）や、国家戦略特別区域の「特区民泊」に該当しない新しい営業形態「住宅宿泊事業」を規定する法律です。この法律は、既存の住宅を利用して有償で宿泊を提供する仕組みを適切に運用するために制定されました。

住宅宿泊事業の主な特徴：

• 年間宿泊日数は180日以内に制限される
• 住宅として使用されている家屋が対象となる
• 有償かつ反復継続的に宿泊提供を行うもの

このように、住宅宿泊事業は「既存の住宅を活用して短期間の宿泊を提供する」新しい営業形態として位置づけられています。

【ブログ】特区民泊とは？民泊新法や旅館業法との違い、活用のコツ、メリットデメリットまで解説！

住宅宿泊事業法（新法民泊）の注意点

住宅宿泊事業を始める際には、物件が「住宅宿泊事業法」の規定を満たしているかを確認することが何よりも重要です。この法律では、「住宅」として使用できる物件について厳密な基準が定められています。住宅宿泊事業法第二条第一項第二号では、「人の居住の用に供されていると認められる家屋」と定義され、さらに具体的な要件が施行規則第二条にて詳細に規定されています。

これらの条件を満たしていない物件で事業を行った場合、法律違反となり罰則を受ける可能性があるため、慎重に確認する必要があります。以下では、特に重要なポイントについて詳しく解説します。

住宅宿泊事業法の運営物件として認められる条件

住宅宿泊事業法では、以下の3つのいずれかに該当する物件が「住宅」として認められます。

1. 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
2. 入居者の募集が行われている家屋
3. 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

それぞれの条件を具体的に見ていきましょう。

1. 現に人の生活の本拠として使用されている家屋

この条件を満たす物件は、特定の人物が継続的に生活していることが必要です。具体的な例としては、以下のようなケースが該当します。

• 住民票が登録されている家屋
• 日常生活の拠点として利用されている家屋

一方で、短期的な滞在や一時的な利用だけでは「生活の本拠」とはみなされません。そのため、民泊専用に使用するための新築物件や、住民票を移していない場合は要件を満たさない可能性があります。

2. 入居者の募集が行われている家屋

入居者を募集している物件も、「住宅」として認められます。ただし、この条件にはいくつか注意点があります。

• 募集の実態があることが重要：形式的な募集（例：実際には入居者を募集していない不利な条件を提示するなど）は認められません。
• 信頼性のある媒体を使用する：不動産仲介業者やポータルサイトでの掲載など、信頼性の高い方法で募集を行っていることが必要です。

また、入居者の募集期間中に住宅宿泊事業を行う場合、物件の状態を清潔かつ魅力的に保つことが重要です。不適切な管理が行われると、募集の信頼性が損なわれる可能性があります。

3. 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

この条件は、「生活の本拠」として利用されていないものの、所有者や賃借人が定期的に使用している家屋が該当します。具体的には以下のような物件が該当する可能性があります。

• 別荘や週末利用の家屋：季節的に利用される別荘や、休日のみ滞在するセカンドハウス。
• 転勤中の空き家：一時的に転勤で使用していないが、将来的に居住予定がある家屋。
• 相続した空き家：現在は居住していないが、将来の利用を想定して所有している家屋。

一方で、居住履歴が全くない新築物件や、民泊専用に設計された投資用マンションはこの要件を満たしません。

住宅宿泊事業（新法民泊）の始め方

住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行により、新たな民泊ビジネスの可能性が広がりました。この新法に基づいて民泊を運営するには、特定の手続きと要件を満たす必要があります。本記事では、住宅宿泊事業の始め方や関連する業務について詳しく解説します。

新法に基づく民泊事業を行う人を「住宅宿泊事業者」と呼びます。事業を開始するためには、住宅宿泊事業者としての届出が必要です。この届出は、運営する物件が法的要件を満たしていることを証明し、行政に登録するための重要な手続きです。

必要書類の例

• 住宅宿泊事業者申請書（所定のフォーマットあり）
• 物件の詳細図面
• 消防法令適合通知書
• 近隣住民への周知報告書

届出が完了すると、晴れて「住宅宿泊事業者」として認定され、営業を開始できます。ただし、適正な運営を維持するためには、法令を遵守しながら業務を進める必要があります。

「住宅宿泊事業者」とは

「住宅宿泊事業者」とは、行政に届出を行い、住宅宿泊事業を営む人を指します。この事業者は、以下のような役割を担います。

• 物件の提供：法的要件を満たす住宅をゲストに提供する。
• 届出住宅の管理：適切な衛生状態や安全を確保する。
• 近隣住民への配慮：トラブルを未然に防ぐため、近隣住民と良好な関係を維持する。

また、物件の管理を自身で行う場合は、後述する「住宅宿泊管理業者」としての役割も兼任することが可能です。ただし、自身が不在になる場合は、外部の管理業者に業務を委託する必要があります。

「住宅宿泊管理業者」とは

住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者から委託を受け、物件の管理・運営を担う専門業者です。具体的には、以下のような業務を行います。

• ゲスト対応：チェックイン・チェックアウトのサポート、問い合わせ対応など。
• 施設管理：清掃や設備点検、トラブル発生時の対応。
• 法令遵守：住宅宿泊事業法に基づく運営の適正化。

住宅宿泊管理業者になるには、国土交通大臣の登録が必要です。この登録は厳格な審査を伴い、基準を満たさない場合は登録が却下されることもあります。また、法令違反があれば、登録取り消しや業務停止命令が下される場合もあります。

「住宅宿泊仲介業者」とは

住宅宿泊事業法により新たに設けられた「住宅宿泊仲介業者」は、ゲストと住宅宿泊事業者をつなぐ役割を果たします。具体的には、以下のような業務を行います。

• 宿泊契約の仲介：宿泊希望者とホストを結びつける。
• 予約プラットフォームの運営：AirbnbやBooking.comなどのようなオンライン予約サイトを通じた集客。
• 料金の管理：宿泊料の決済や分配のサポート。

仲介業者は、信頼性の高いサービスを提供するため、行政への登録が義務付けられています。

最後に

「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の施行により、これまで規制が厳しかった住居専用地域でも民泊営業が可能となり、まったく新しいビジネスとして「民泊ビジネス」が誕生しました。また、この新法を契機に「住宅宿泊管理業」という新しい事業モデルも登場し、多様な形で業界の活性化が期待されています。

一方で、新しいビジネスチャンスには責任も伴います。特に、民泊は「事業者」「宿泊者」「近隣住民」の三者が共存する場であるため、近隣住民の方々に迷惑をかけないような運営体制を整えることが重要です。このバランスが崩れると、トラブルや最悪の場合運営中止に追い込まれます。そういった事態にならないために、私たちStay Buddy会社は、民泊の立ち上げから運用までを完全代行しています。興味のある方はぜひ