別荘を民泊活用するメリットや注意点、具体的な始め方をご紹介

別荘を民泊活用する5つのメリット

まず、別荘で民泊を始めるメリットについて解説します。

別荘を維持しながら収益化が可能

別荘を所有していると、利用しない期間が長くなることもあります。長期の留守では防犯や湿気対策が難しく、放置するとカビや空き巣のリスクも増大します。また、庭や建物の手入れ、台風や寒冷地であれば水道管凍結のチェックなどが必要で、これらを管理会社に任せる場合は月数万円の費用がかかります。

一方、自分が利用しない期間に民泊として別荘を貸し出すことで、収益を得つつ清掃やメンテナンスも行われ、建物の状態が保たれます。さらに、別荘を新たに購入・賃借して民泊運営する場合は、「収益を生む別荘」を手に入れる感覚で、自分の余暇にも利用できるという点が魅力です。

少ない初期投資で始められる

別荘をすでに所有している場合、別荘民泊は比較的少ない初期投資で始められます。新しく物件を購入する必要がなく、備品の追加やインテリアのアップデートなど、必要最低限の準備で運営が可能です。

さらに、通常の宿泊施設と違い、大規模なリノベーションや構造変更をしなくても民泊として活用できるケースが多いため、初期コストを抑えながら収益化を目指せます。また、設備やサービスが充実している別荘であれば、リピーターを獲得しやすくなるため、初期投資を抑えつつ長期的に安定した収入を見込むことができます。

非常時でも安定した収益が期待できる

コロナ禍で都市部の宿泊施設が大きな打撃を受ける中、大都市近郊のリゾート地には逆に宿泊需要が集中しました。箱根や湯河原にある弊社の別荘民泊も、都市部に比べ安定した稼働が見込めています。インバウンド観光需要が完全に回復していない現状では、都市部よりもリゾート地での民泊が安定した収益につながりやすいでしょう。

事業売却などの出口戦略も可能

別荘民泊は将来的に事業売却も可能なため、柔軟な出口戦略を設けられます。民泊として高い収益が出る別荘物件は投資家にも魅力的に映るため、事業としての価値が高まります。将来、別荘民泊を続けるかどうか迷った際にも、売却や経営権の譲渡といった選択肢を持つことで安心して事業を展開できます。

また、事業売却時には過去の運営実績が買い手にとっての信頼性や価値の証明になるため、早期から安定した運営を続けることが、将来的な売却益を得るための戦略ともなるでしょう。

不審者から狙われにくくなる

別荘を民泊として定期的に人が出入りする環境にしておくことで、防犯対策にもつながります。人の気配があることで空き巣などの不審者に狙われにくくなり、犯罪抑止の効果が期待できます。

特に、長期間利用しない別荘や週末のみ使用している別荘は、留守が続くと不審者にとって目をつけられやすいもの。しかし、民泊として活用することで定期的にゲストが訪れるため、不法侵入などのリスクを下げられます。また、清掃業者や管理業者との契約も防犯対策として機能するため、空き家の防犯に関する心配を減らせるでしょう。

別荘を民泊で活用する際の4つの注意点

別荘を活用して民泊を始める際には、都市部の民泊とは異なる点に注意が必要です。以下に、別荘民泊を成功させるために押さえておきたいポイントを紹介します。

自治体で民泊営業が禁止されていないか

別荘民泊を始める際には、該当する地域の自治体が民泊営業を許可しているかどうかを確認する必要があります。民泊の営業が可能かどうかは、地域の条例や規制によって異なり、場合によっては営業が全面的に禁止されているエリアもあります。

たとえば、観光地として人気のある地域であっても、地域住民とのトラブル防止や環境保護のために、民泊営業が制限されていることがあるため、事前に市区町村の役所や管理組合に問い合わせることが重要です。

分譲規約で民泊営業が禁止されていないか

別荘地の中には、「分譲規約」と呼ばれる、民泊営業を制限する規約を設けている場所があります。これはマンションの管理規約に似たもので、一部の別荘地では分譲規約によって宿泊業が禁じられていることがあります。そのため、物件の購入や賃借を検討する際には、分譲規約に違反しないかを事前に確認することが大切です。

さらに、民泊の営業許可を取得する際にも、分譲規約で営業が禁止されていないことを証明する書類が求められることがあるため、不動産業者と相談し、必要書類を用意しておきましょう。

清掃スタッフの確保が難しいケースがある

都市部から離れた地域で民泊を運営する場合、清掃スタッフの確保が難しいことがあります。特に、リゾート地でも沖縄や箱根などのような観光客が多いエリアを除くと、清掃サービスを提供する業者がほとんど存在せず、個別にスタッフを雇わなければならないケースが多いです。

自分で清掃スタッフを見つけるには、採用や教育に手間がかかるため、しっかりと準備が必要です。清掃の質がゲスト満足度に直結することから、必要であれば採用活動の体制を整えておくことも検討しましょう。

騒音に強い物件かどうか

別荘地は基本的に静かな環境が特徴です。そのため、近隣に家がある場合は、騒音によるトラブルが起こりやすいことも考慮する必要があります。家と家の距離が近いエリアでは、特に夜間の騒音やゲストの話し声が問題になることが多いです。

近隣住民の定住率や別荘の手入れ状況も確認し、民泊としての運営に適しているか判断するのが良いでしょう。また、音が漏れにくい造りの物件や防音対策が施されている物件であれば、近隣住民とのトラブルを防ぎやすくなります。

別荘民泊のはじめかた

別荘を活用して民泊を始めるには、適切な準備と手続きが欠かせません。以下のステップを参考に、効率的に別荘民泊をスタートさせましょう。

1. 法的要件の確認と準備

まず、別荘が所在する地域の自治体が定める民泊に関する規制や条例を確認しましょう。多くの自治体では、民泊運営に際して「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」に基づく届出や許可が必要です。

例えば、住宅宿泊事業法では年間180日以内の営業が認められていますが、自治体によってはさらに厳しい制限を設けている場合があります。また、建築基準法や消防法に適合しているかも確認が必要です。これらの情報は、自治体の公式ウェブサイトや担当窓口で入手できます。

2. 物件の用途地域と規制の確認

別荘が立地する地域の用途地域を確認し、民泊運営が可能かを調べます。

用途地域によっては、宿泊施設の営業が制限されている場合があります。また、別荘地の管理規約や分譲地の規約で民泊が禁止されているケースもあるため、事前に確認が必要です。これらの情報は、自治体の都市計画課や不動産管理会社から取得できます。

3. 消防設備の設置と確認

民泊運営には、消防法に基づく適切な消防設備の設置が求められます。具体的には、消火器、火災報知器、避難経路の確保などが必要です。

消防署に相談し、必要な設備や配置について指導を受けるとともに、設置後には検査を受けることが求められます。適切な消防設備の設置は、ゲストの安全確保に直結する重要な要素です。

4. 民泊の届出・許可申請

必要な設備の設置が完了したら、自治体に対して民泊の届出や許可申請を行います。住宅宿泊事業法に基づく届出は、市区町村の担当窓口で受け付けています。

申請には、物件の図面、管理規約の写し、消防設備の設置証明などが必要です。申請手続きには時間がかかる場合があるため、余裕を持って準備を進めましょう。

5. 内装の整備と撮影

ゲストに快適に過ごしてもらうために、別荘の内装を整備します。

家具や家電の配置、清掃、アメニティの準備などを行い、プロのカメラマンに依頼して高品質な写真を撮影します。魅力的な写真は、予約率の向上に大きく寄与します。特に、明るく広く見えるような撮影を心がけましょう。

6. 集客サイトへの掲載

準備が整ったら、AirbnbやBooking.comなどの宿泊予約サイトに物件情報を掲載します。各サイトのガイドラインに従い、物件の特徴や魅力を詳しく記載し、先ほど撮影した写真を活用します。また、料金設定や予約カレンダーの管理も重要です。ターゲットとするゲスト層に合わせて、適切なプラットフォームを選択しましょう。

7. 試泊による物件改善

実際に自分や知人が試泊することで、設備やサービスの不足点や改善点を洗い出します。例えば、寝具の快適さ、キッチン用品の充実度、Wi-Fiの接続状況など、ゲスト目線でのチェックが重要です。試泊を通じて得られたフィードバックを基に、必要な改善を行い、ゲスト満足度の向上を図ります。

8. ゲストレビューに基づく改善

運営開始後、ゲストからのレビューやフィードバックを定期的に確認し、サービスや設備の改善に活かします。ポジティブなレビューはもちろん、ネガティブな意見も真摯に受け止め、迅速に対応することで、信頼性の高い宿泊施設としての評価を築くことができます。また、レビューへの丁寧な返信も、ホストとしての誠実さをアピールするポイントです。

以上の手順を踏むことで、別荘を活用した民泊運営をスムーズに開始できます。各ステップでの詳細な情報や手続きについては、専門家や自治体の窓口に相談することをおすすめします。

別荘を民泊活用するメリットや注意点のまとめ

所有する別荘を民泊として活用すれば、維持管理の手間を軽減しながら収益を得られるため、別荘を無理なく所有し続けることが可能です。また、新たに物件を取得または賃借して始める場合でも、リゾートエリアはコロナ禍による影響が小さく、収益が期待できる点が強みです。

一方で、別荘地では分譲規約で民泊が禁止されている場合や、清掃スタッフの確保が難しい場合など、ハードルがあるのも事実です。特に遠方の物件では自身での管理が難しく、清掃スタッフの確保が不可欠になります。メリットや注意点をテーブルに並べて、やるべきだと判断したら思い切ってチャレンジすることをおすすめします。

Stay Buddy株式会社では、民泊の物件探しから許可申請、運営までを一貫してサポートしています。空き家や別荘の有効活用、民泊運営業務の丸投げ、清掃業務の管理、収益性の向上まで、民泊に関するご相談はぜひ気軽におっしゃってください。