別荘を民泊事業で収益化！失敗しない10のステップとメリット・デメリットを徹底解説

「別荘を民泊として活用できるのか？」
「別荘を使って民泊事業で稼ぎたい」
「とはいえはじめ方が分からない」

こんな疑問を持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論、別荘は民泊事業として活用可能です。うまく活用して収益化し、別荘の購入費を回収されている方もたくさんいらっしゃいます。しかし、エリアによって民泊が禁止されている場合や、清掃スタッフの確保、ゲスト対応などが難しいといった注意点もあります。この記事では、別荘を使った民泊事業の具体的な始め方や、成功させるためのポイントを解説します。別荘での民泊をスムーズにスタートするために、ぜひ参考にしてください。

別荘を使った民泊事業の失敗しない10のステップ

別荘を民泊にしたものの、うまく集客ができる収益化もできない…と悩むケースも多々ございます。ここでは、そのような失敗をしないためのポイントをご紹介します。

1.民泊運営が可能エリアか確認する
2.見栄えのする物件を選ぶ
3.差別化できる設備を導入する
4.設備要件と居住要件を確認し満たす
5.消防設備を設置する
6.行政に民泊の届出をする
7.外装や内装を魅力的に撮影する
8.集客サイトへの掲載/運用
9.試泊による物件改善
10.レビューに対する物件改善

1つずつ詳しくみていきましょう。

1.民泊運営が可能エリアか確認する

別荘を民泊として活用するには、まずそのエリアが民泊運営を許可している用途地域かを確認する必要があります。また、もし用途地域に該当していても、管理組合の規約で民泊が禁止されているケースもあります。別荘を購入する前には、用途地域と管理規約を必ず確認するようにしましょう。

2.見栄えのする物件を選ぶ

民泊利用者にとって、別荘から眺められる景色も大きな魅力の一つになります。見惚れてしまう眺めや、インスタ映えする景観が楽しめる物件は予約が入りやすくなります。SNSに投稿したくなるような環境が整っている物件や、「ここに泊まるために日本に行きたい」と思える物件を選ぶと有利です。

3.差別化できる設備を導入する

他の民泊と差別化できる設備があるかどうかも、集客成功に非常に重要です。たとえばサウナやプール、ジャグジーなどが揃っている物件は他の物件よりも優先的に予約される傾向にあります。たとえ景観が平凡だとしても、魅力的な設備があれば選ばれ続けることができるでしょう。

4.設備要件と居住要件を確認し満たす

民泊は特定の設備と居住要件を満たす必要があります。主な設備要件は以下の4つです。

・台所
・浴室
・トイレ
・洗面設備

これらの設備が同じ敷地内にあれば民泊として運営可能です。居住要件については、住居として生活が行われているか、生活がすぐに始められる状態であることが必要です。別荘の場合は「随時居住の用に供されている家屋」に該当しますので、この要件も満たすことが求められます。

5.消防設備を設置する

物件が確保できたら、消防法に準じた消防設備を設置していきましょう。民泊には物件に合わせて火災報知器や誘導灯、消火器などが必須とされます。規定に従って設備を整える必要が出てきます。具体的に必要な設備としては以下のものがあります。

・自動火災報知設備
・誘導灯
・階段通路誘導灯
・消火器（延べ面積150m²以上の場合）

消防設備の設置内容は、物件の構造や規模によって異なります。管轄の消防署に詳細を確認しながら進めていきましょう。

6.行政に民泊の届出をする

消防設備の設置が完了したら、自治体に民泊の届出を行って運営許可を取得するのが次のステップです。保健所へ申請するのが一般的ですが、地方の場合は管轄窓口が異なる場合もあります。心配な場合は最初に市役所で管轄窓口を確認しておきましょう。

7.外装や内装を魅力的に撮影する

届出が完了したら、内装や外装を撮影しましょう。ご自身で撮影するより、費用をかけてでもプロのカメラマンに依頼することをお勧めします。素人の撮影では暗く見えたり、部屋が狭く見えたりすることがあり、物件の魅力が伝わりません。集客力を高めるための先行投資として捉えるといいです。

8.集客サイトへの掲載/運用

届出が済み、内装外装の写真が準備できたら、AirbnbやBooking.comといった集客サイトに掲載しましょう。最も一般的なのはAirbnbへの掲載です。Airbnbのサイトには掲載ガイドがあり、その指示に従うだけでスムーズに物件を公開できます。Booking.comは掲載までの手続きがやや複雑なので、Airbnbでの反応を見ながら後から追加するのも良いでしょう。他にも一休.comなど予約サイトは多数。ターゲットに合わせて選択しましょう。

9.試泊による物件改善

ゲストを集客する前に、自ら試泊してゲスト目線で使い勝手をチェックすることもおすすめです。試泊することで、部屋の清潔感や設備の配置、空調やWi-Fiなどの設備が快適かどうか、改善点を見つけられます。また、アメニティやキッチン用品が十分に揃っているかも確認しましょう。

10.ゲストレビューに対する物件改善

運営開始後は、ゲストのレビューをこまめにチェックして、改善点を探り改善することが大切です。レビューには、実際に宿泊したゲストからの率直な意見が反映されています。サービス改善につながる貴重なフィードバックが含まれています。レビューを活かして迅速に改善を図ることで、満足度と評価向上が期待できます。

別荘で民泊事業を始める際の3つの注意点

別荘を民泊として活用する際には、通常の民泊運営とは異なる課題にいくつか直面します。ここでは別荘民泊ならではの注意すべきポイントを3つご紹介します。

1. 運営や清掃スタッフを確保する難易度が高い

別荘地での民泊事業では運営スタッフや清掃スタッフの確保が難しくなりがちです。運営代行や清掃のサービスを提供する業者が少ない地域が多いからです。そのため清掃スタッフを自ら採用するか、代行会社や求人サイトで個別にアルバイトを採用する必要も出てきます。一括で清掃管理を行ってくれる業者を見つけておくとスムーズです。

2. 騒音リスクには特に気を使う必要がある

多くの別荘地は静かな場所にあります。家同士が近い場合は騒音トラブルに発展する可能性が高いです。例えば、軽井沢町では「敷地境界から50メートル以内の近隣住民への事前説明」を義務づけているケースがあり、周囲の理解を得ることが求められます。近隣住民との関係を円滑にするためにも、事前に民泊としての利用を説明し、騒音対策を行うことが大切です。

3 民泊事業を禁止しているエリアも多い

民泊事業が禁止されているエリアも多いです。利用可能な物件を見つけること自体が難しい場合もあります。例えば、長野県の軽井沢町では、民泊施設の設置が制限されています。運営には「旅館業許可を取得する」「1ヶ月以上の長期貸しでの運営」などの基準が設けられているのです。別荘を民泊に利用する際は、物件の管理規約や自治体の取り決めを確認し、事業が許可されているかどうかを事前に調べておきましょう。

別荘で民泊事業を始めるメリット

ここまでの手順や注意点を聞くと、「めんどうだな…」と感じる方もいるかもしれません。しかし、民泊をうまく運営すれば、それ以上のメリットを享受できる可能性も大いにあります。ここでは3つに絞ってお伝えしていきます。

1. 自分が使用しない期間を収益化できる

別荘を民泊として活用することで、自分が使わない期間に収益を得られるようになります。特に夏休みやお盆、ゴールデンウィークなど、多くの人が旅行を計画するシーズンには需要が増えやすく、こうしたタイミングに合わせて民泊として運営すれば、定期的にまとまった収入が期待できます。別荘を購入した費用を回収できる…なんて日も来るかもしれません。

2. 別荘の維持コストをカバーできる

別荘を所有していると、初期費用だけでなく、固定資産税や管理費、水道光熱費などの維持コストが年間を通してかかります。民泊運営で得た収益をこれらの維持コストにまかなうこともできます。また、民泊として稼働率が高まれば、空き家状態を避けて清掃やメンテナンスも定期的に行われるため、建物の劣化を防ぎ、資産価値の維持にも役立ちます。

3. 別荘の資産価値が高まる

別荘を民泊として運営することで、単なる「休暇用の別荘」としてではなく、「収益を生む事業資産」としても活用可能になります。特に、設備やインテリアにこだわり、口コミで高評価を得られる工夫をすれば、将来的に売却を検討した際、驚くような価格がつくかもしれません。

別荘で民泊事業を始めるデメリット

別荘の民泊運営はメリットばかりではありません。リスクやコストの面にも注意が必要です。以下のデメリットを把握した上で、民泊運営を検討しましょう。

1. 初期費用が高くなりがち

別荘を民泊として活用する場合、物件の状態によってはリフォームが必要で、その分初期費用が増加する可能性があります。老朽化が進んでいる場合は特に、修繕費や設備導入などで予想外の出費が発生します。また、新規で別荘を購入する場合には購入費が必要です。これらの費用負担が収益性にどのように影響するかを慎重に検討しましょう。

2. 維持管理コストがかかる

民泊用の別荘を長期にわたって快適な状態に保つには清掃やメンテナンスが欠かせません。特に別荘は都市部から離れた場所にあることが多く、清掃スタッフの確保が難しかったり、メンテナンス費用が割高になる可能性があります。こうした維持管理の手間と費用をどう抑えるかも、別荘民泊運営の成否を分ける要因となります。

3. 融資やローンや必要になる可能性も

別荘の購入やリフォームにまとまった資金が必要であるため、自己資金が不足している場合は金融機関からの融資やローンを検討する必要があります。しかし、ローンを組むと毎月の返済が発生し、収益が見込み通りに上がらないと負担が重くなることもあります。収支計画やリスクを事前に十分にシミュレーションし、無理のない範囲での資金調達を考えましょう。

別荘での民泊事業を検討する際は、これらのデメリットも十分に考慮し、長期的なコストと収益のバランスを見極めることが大切です。

まとめ

別荘での民泊事業には、自分が使わない時期に収益を得られるなどのメリットがある一方、リフォームや維持管理のコストがかさむデメリットもあります。別荘の民泊運営は、リスクやコストを正しく把握した上で決めていきましょう。私たちStay Buddy株式会社は、初めての方や運営負担を軽減したい方に対して、運営代行サービスを提供しています。民泊運営のサポートが必要な方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。