賃貸物件で民泊運営は可能？成功のポイントと注意点を徹底解説

民泊が急増している近年、「ビジネスとして始めてみたい」と考える方も多いのではないでしょうか？空き家や自宅の空き部屋を活用して民泊を始めるケースが増える一方で、「賃貸物件では民泊が可能なのか？」と疑問に感じる方もいるでしょう。そこで本記事では、賃貸物件で民泊を運営するために知っておくべきことや、注意すべきポイントについて詳しく解説します。

賃貸物件で民泊運営は可能

実際、賃貸物件での民泊運営は、物件によって可能です。しかし、可能であってもいくつかの注意点を押さえておく必要があります。

1.貸主および転貸人の承諾が必須

民泊を開始するには自治体への届出や許可の取得が必要です。簡易宿所営業の場合は自治体の許可、特区民泊は自治体の認定が求められ、民泊新法に基づく運営であれば届出で開始可能です。

しかし、賃貸物件での民泊は賃貸借契約で転貸が禁止されている場合、事前に貸主の許可が必要です。さらに、自治体への届出の際には「転貸が許可されている」という内容の書類が求められるため、未承諾での運営は避けましょう。

無断での民泊は「無断転貸」として問題視されます。

2.無断転貸は契約解除のリスクがある

貸主の許可を得ずに民泊運営を始めると、無断転貸とみなされ、契約違反として賃貸借契約が解除されるリスクがあります。

一般的に賃貸契約では使用目的が「居住用」とされているため、許可なく宿泊業務を営むことは契約違反に該当します。そのような事態を避けるためには、転貸が許可されている物件を選びましょう。転貸可能な物件検索サイトもあるため、民泊を目的とする場合はそれを活用するのもありです。

3.無断転貸すると損害賠償のおそれも

許可を得ずに民泊を始め、無断転貸と判断された場合、貸主から営業停止の警告を受けることがあります。また警告を無視して営業を続けた場合は、契約解除に加えて部屋の明け渡しや損害賠償請求される可能性もあります。

こうしたリスクを避けるためにも、事前に賃貸借契約書の内容をよく確認し、必要であれば貸主と交渉し、許可内容の追記を行うことはマストになってきます。

賃貸物件で民泊運営をするメリット

賃貸物件での民泊運営には当然メリットもたくさん多くあります。

居住用よりも高い収益率が期待できる

民泊新法では年間180日以内の営業制限がありますが、それでも稼働率が高ければ十分な収益が見込めます。さらに、特区民泊や簡易宿所営業の形態であれば、営業日数の制限がないため、さらに大きな収益が期待できます。

180日間を民泊として運用し、残りの期間をマンスリーやウィークリーマンションとして活用するなど、運営の工夫次第で収益性を上げることも可能です。アイディア次第で収益率をさらに引き上げることができる点も賃貸民泊の魅力です。

事故物件だとしても収益が期待できる

ホテルや旅館と同様に、事故物件であっても告知義務がありません。そのため、事故物件として不動産市場で収益化が難しい物件でも、民泊としてなら収益を上げることが可能になります。

ただし、特区民泊として賃貸借契約が必要な場合は、場合によっては告知義務が発生することがあるため、義務が発生した際は必ず告知を行うようにしましょう。

賃貸物件を民泊として運営する際の注意点

賃貸物件で民泊運営でトラブルを避けるために押さえるべきポイントを見ていきましょう。

マンション管理規約の確認（マンションの場合） 

マンション賃貸の場合、賃貸借契約書と併せてマンションの管理規約も確認しましょう。規約に違反すると、管理組合からの措置や近隣住民とのトラブルにつながる可能性があります。

マンションは多様な住民が共に暮らすため、管理規約は全員が快適に過ごせるように設定されています。民泊運営をする際にはこうした規約を守り、周囲に迷惑をかけないよう注意しましょう。

また、民泊のハウスルールを作る際は、マンションの管理規約や使用細則に沿ってルールを定めると、運営をスムーズに行うことができます。

賃貸借契約書の確認

賃貸借契約書も確認しましょう。契約書で民泊が禁止されている場合、民泊はできません。民泊を行うためには物件オーナーの許可が必須で、許可を得る際には「民泊の営業を許可する」という文言が明記された書類を作成してもらいます。

このように文書化しておくことで、後にトラブルが発生しても対応しやすくなります。また、契約書に転貸が許可されていても、しっかりと民泊運営を行う意思をオーナーに伝えておけば、不要なトラブルを避けられます。

賃貸物件で民泊運営を成功させるコツ

民泊ビジネスを始めても、「稼働率が思うように上がらない…」と壁にぶつかることもあります。収益化を目指し、民泊運営を成功させるためのポイントをいくつかご紹介します。

需要の高いエリアを狙う

観光客はアクセスが良い場所を好みます。観光スポットや主要駅周辺の物件は当然おすすめです。観光地に近ければ観光客の利便性が増し、主要駅が近ければ出張者も含めて幅広いゲストが利用しやすく、稼働率アップが期待できます。

競合が少ないエリアを狙う

人気エリアはどうしても競争が激しいため、少し離れた場所でもアクセスが便利な地域を狙うと良いでしょう。例えば、ターミナル駅から30分圏内で乗り換えなしにアクセスできるエリアなどは狙い目です。周辺物件の数や予約率を確認し、競合が少ないエリアで独自のサービスを提供するのも一つの手段です。

近隣住民の理解を得る

意外と多いのが、近隣住民からの苦情です。ゴミ出しのマナーや深夜の騒音など、ゲストの行動が問題に発展するケースもあります。近隣住民の理解を得てトラブルを未然に防ぐためには、迅速かつ丁寧な対応が大切。生活習慣が異なる外国人観光客には、ハウスルールを徹底しましょう。

ターゲットに合わせた設備整備や打ち出しをする

部屋の内装や設備は、ターゲット層を明確にした上で選んでいきましょう。

例えば、ファミリー向けにはキッチンの充実が喜ばれ、外国人旅行者には快適なインターネット環境が必須です。若い世代をターゲットにするなら、SNS映えする内装やサブスク対応のテレビが効果的です。ターゲットのニーズに合った設備を整え、快適な滞在環境を提供しましょう。

最後に

賃貸物件での民泊運営には必ず転貸の許可が必要です。オーナーの許可なく運営すると、罰則や契約解除につながる可能性もあるため、入念に確認しましょう。民泊の運営形態や規則を理解し、希望物件が運営に適しているかを確認することが、成功への第一歩というわけです。

今後も需要が続くと見込まれる民泊ビジネス。興味のある方はぜひ検討してみてはいかがでしょうか？Stay Buddyでは、民泊運営から許可申請、集客までのサポートを一気痛感で行っています。

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